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[부동산]워싱턴지역 주택 에쿼티 전국 평균 밑돌아

김옥채 객원기자
김옥채 객원기자

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2017/09/07 06:52

주택가치 대비 부채 50% 미만이 19%
주택가격 상승률 하락에 에쿼티 감소

워싱턴과 볼티모어 지역 주택 에쿼티가 다른 지역에 비해 크게 적어 에쿼티 융자를 통한 지역경제 활성화에 어려움을 겪는 것으로 나타났다.

미국 최대 민간 부동산 데이타베이스 기관 ATTOM 데이터 솔루션스의 최근 보고서(Q2 2017 U.S. Home Equity & Underwater Report)에 따르면 지난 2분기 미국 전체적으로 모기지 주택소유주(현재 주택 모기지를 납부하고 있는 주택 소유주) 중 주택가치 대비 부채비율 LTV(Loan to value ratio)가 50% 미만인 비율은 24.6%로 모두1403만8372가구에 달했다.

최근 주택가격 상승세가 이어지면서 1년 전 22.1%, 전분기 24.3%에 비해 늘었다. 현재 주택가격이 100만달러이고 주택모기지 잔액이 50만달러라면 LTV가 50%다. 따라서 LTV비율이 낮을수록 에쿼티 비율이 높다고 할 수 있는데, LTV 50% 미만 가구에 대해 재융자 우대금리를 제공하는 융자은행도 많다.

워싱턴 메트로 지역은 전체 모기지주택소유주의 19.0%인 27만7664가구가 LTV가 50% 미만이고, 볼티모어 지역은 16.0%인 11만6548가구였다. 이는 전국평균은 물론 다른 대도시 지역에 비해서도 훨씬 뒤쳐지는 결과이다. 캘리포니아주 새너제이 메트로 지역이 52%로 가장 높았으며, 샌프란시스코 47%, LA 40%, 오레곤주 포틀랜드 47%, 하와이 40%, 뉴욕 32% 등이다.

주별로는 하와이가 38.3%로 가장 높았고, 캘리포니아 36.6%, 뉴욕 34.2%, 버몬트 33.5%, 오레곤 32.2% 등이었으나 버지니아는 21%, 메릴랜드는 17%에 불과했다.

인구 2500명 이상 거주 짚코드 지역 중 LTV 50% 미만 가구 비율이 가장 높은 지역은 15201(펜실베이니아주 피츠버그) 74.4%, 11220(뉴욕주 브룩클린) 74.2%, 11228(뉴욕주 브룩클린) 71.6%, 78207(텍사스주 샌안토니오) 71.3%, 11355(뉴욕주 플러싱) 71.1% 등이었다.

LTV 125% 이상의 고위험 깡통주택(주택순부채가 주택순가치의 125% 이상인 주택) 소유주 비율은 전체 모기지 주택의 9.5%인 543만3684가구로, 2016년 2분기의 11.9%, 2017년 1분기의 9.7%에 비해 크게 줄었다.


워싱턴지역 상승세 한풀 꺾여

워싱턴 메트로 지역 주택 에쿼티가 다른 대도시 권역에 비해 현저히 낮은 근본적인 이유는 최근 들어 주택가격 상승률이 크게 줄었기 때문이다.

워싱턴 메트로지역은 지난 2008년 주택 위기 이후 가장 빠르게 주택 가격이 회복된 지역이었다. 케이스-쉴러 전국대도시 주택가격지수 조사 등에 의하면 지난 2009년~2012년 주택가격 상승률은 14%로 전국 50개 대도시 평균 9%보다 훨씬 높았다.

그러나 2013년 이후 워싱턴 지역 상승률이 둔화되기 시작해 2014년~2016년 상승률은 17%로 전국평균 25%에 비해서 뒤쳐졌다. 캘리포니아 등 서부 지역과 일부 남부와 중서부 지역은 지난 2014년 이후 매년 두자릿수 이상의 상승률을 기록하면서 놀라운 속도로 에쿼티를 쌓아가고 있지만 워싱턴 지역은 초반 기세가 꺾인지 오래다.

일각에서는 서부와 다른 동부의 전반적인 경제흐름과 무관치 않다고 밝혔으나, 뉴욕과 비교해서도 상당히 뒤쳐진다는 사실을 확인할 수 있다. 워싱턴 지역이 전국적인 주택시장 흐름에서 엇나가는 가장 큰 이유는 워싱턴 지역 한인들이 체감하는 경기와도 무관하지 않다. 워싱턴 지역은 연방정부 직접 지출과 정부 용역지출 및 하청기업 매출이 전체 지역총생산 GDP에서 차지하는 비율이 절반에 달한다.

그러나 연방정부는 지난 2013년말부터 예산자동삭감조치 시퀘스터를 본격화하면서 예산지출을 급격하게 줄여왔다.

오바마 행정부가 경제위기 이후 정부지출 비율을 크게 증가시켜 왔으나 2013년 이후 그 규모를 줄인 것과도 무관치 않다. 조지 메이슨 대학 지역분석학센터의 보고서에 의하면 2012년 4/4분기 대비 2016년 4/4분기의 워싱턴 지역 연방정부 지출비율은 83%에 불과했다.

국방분야와 비국방분야로 나눠 진행된 시퀘스터에서 워싱턴 지역 하청용역비율이 높은 국방분야 예산 삭감 폭이 훨씬 심해, 이에 대한 의존도가 높은 워싱턴 지역 경제에 심대한 타격을 가했다. 정부지출 감소는 연방정부 고용 및 이와 관련된 하청용역 기업 고용 감소로 이어지고, 워싱턴 지역으로의 젊은 노동인구 유입 감소세로 이어졌으며 주택가격에도 상당한 영향을 미친 것이다.


고급주택일수록 에쿼티 비율 높아

연방준비제도이사회(FRB)에 의하면 지난 2분기 전체 미국 주택의 에쿼티 자산총액은 1조3700억달러에 달한다.

LTV와 에쿼티는 퍼센트 비율로 표현되지만, 주택소유 전계층을 대상으로 공평하게 편재되지 않았다. 고급주택 소유주일수록, 경제적으로 안정적인 계층일수록, 오랜 자산계층일수록 LTV 비율이 낮았다.

주택가격 75만달러 이상 소유주의 44%가 LTV 50% 미만이었으나 주택 가격 30만~75만달러 소유주의 경우 29.6%, 10만~30만달러 소유주의 경우 21.0%, 0~10만달러 소유주의 경우 15.5% 순이었다. 주택소유기간이 20년 이상인 주택소유주의 45.7%가 LTV 50% 미만이었으나, 10년 미만 주택소유주는 26%, 1년미만의 경우 10%에 불과했다.

투자자 주택의 27.1%가 LTV 50% 미만이었으나, 자가거주 주택은 23.8%였다.

워싱턴 지역은 타 지역에 비해 상대적으로 주택시장이 침체되면서 가격상승률이 둔화되고 가격이 정체되면서 LTV와 에쿼티 비율이 뒤쳐질 수밖에 없었다. 거주기간 10-15년 주택의 11.7%가 LTV 125% 이상이었으나, 거주기간 20년 이상일 경우 7.2%에 불과하는 등 LTV 125% 이상 깡통주택 비율은 위의 역순으로 나타났다.

워싱턴 지역은 지난 주택위기 이후 숏세일과 차압 등의 광풍으로 인해 주택 소유율이 8% 이상 급감하는 등 주택 보유 여부에 대한 변화가 극심해 타 지역에 비해 거주기간이 짧은 것으로 나타나 LTV 면에서 상당한 손실이었다.


워싱턴 주택 26%가 에쿼티 100%

사실 에쿼티 융자 시장은 모기지를 납부하는 모기지 주택이 아니라 모기지를 납부하지 않는 에쿼티 100% 주택이 주도하고 있다.

보고서에 의하면 모기지 주택을 포함한 전체 미국 주택의 34%가 모기지 부채가 전혀 없는 에쿼티 100% 주택이다. 워싱턴 메트로 지역의 경우 에쿼티 100% 주택 비율은 26%로 역시 전국평균을 밑돌았다.

이들 주택은 모기지를 완납하거나 주택 구매시 전액 현금으로 구매한 후 에쿼티 융자를 내지 않거나 에쿼티 융자를 낸 후에 완납한 상태를 말한다. 50대 대도시 권역을 제외한 지역의 경우 중간주택가격이 10만달러 대로, 현금을 모두 지불하고 구매하는 주택이 많다.

워싱턴 지역의 낮은 에쿼티 비율로 인해 주택 리모델링 산업도 고전하고 있다. 하버드대학 주택학연합연구소(Joint Center for Housing Studies of Harvard University)의 최근 보고서에 의하면 크레딧 카드 대출로 주택 리모델링을 계획하고 있다고 응답한 워싱턴 지역 주민 비율이 16%에 달해 전국 평균 12%를 훨씬 웃돌았다. 크레딧 카드는 금융권 대출 이자 중 가장 높아 최후의 수단으로 꼽힌다.


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