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신규분양 싱글하우스 평균 3700스퀘어피트

김옥채 객원기자
김옥채 객원기자

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2017/09/21 11:00

땅이 없다면서 주택은 더 커진다
대부분 맨션급…아담한 사이즈 찾기 힘들어
페어팩스카운티 싱글하우스 최소 100만달러

워싱턴 지역 주택 시장에서는 최근 주택공급난과 겹쳐 경제적 사정에 적합한 주택을 찾기 어려워 바이어들이 애를 태우고 있다.

지역 부동산 리스팅 기관 MRIS와 신규주택 분양 홍보기업 뉴 홈스 가이드 등의 최신 자료를 종합하면, 한인 밀집거주지역인 버지니아주 페어팩스카운티에는 지난 1~8월 동안 매월 평균 107채의 신규분양주택이 리스팅됐다. 보통 기존주택 대비 신규주택 리스팅 비율은 5대1로 잡고 있는데, 페어팩스카운티는 이 비율이 심각하게 왜곡돼 있다. 대도시권역, 구도심 인접 근교권역일수록 택지 부족 등으로 신규분양주택이 드문 것이 정상이지만, 페어팩스카운티의 경우 정도가 심하다는 평가가 나오고 있다.

이 기간 페어팩스카운티의 기존주택을 포함한 모든 리스팅 주택 평균은 3700채 정도로, 시장이 정상적으로 작동하기 위해서는 6000채 이상이 필요하다는 평가가 나오고 있다. 또 싱글하우스와 공동주택 등을 모두 포함하더라도 신규분양 매물은 평균 300채 정도에 불과해, 10대1 이상으로 벌어져 있다.

싱글하우스의 매력은 커뮤니티를 안정적으로 관리해나갈만한 대규모 단지형 개발이 필수인데, 현재 분양 중인 주택단지의 평균 매물은 5채에 불과하다. 대규모 주택단지가 들어설만한 부지가 부족하기 때문에 짜투리 택지를 이어붙여 개발하면서 2~8채 정도의 소규모 분양만이 가능한 것이다. 이미 완성된 커뮤니티와 인접한 외곽 부지나 커뮤니티의 공유부지, 혹은 아예 기존 커뮤니티와 어느 정도 떨어져 있는 공터를 개발해 덧붙이는 형태의 개발까지 이뤄지고 있는 형편이다.

폴스처치나 비엔나, 그레이트 폴스, 맥클린, 센터빌 등에서는 대지가 넓은 싱글하우스 매입 후 조닝 변경 절차를 거쳐 3-5채의 주택을 짓는 경우도 많다.
이와 달리 싱글하우스 공급이 부족함에도 신규분양주택은 규모가 나날이 커지고 있다. 페어팩스카운티 1~8월 신규분양 싱글하우스 평균 실내면적은 3700스퀘어피트에 달했다. 이는 지난 1990년 2470스퀘어피트에 비해 50%가 커진 것이다. NVHomes가 시공한 센터빌의 스튜어츠 크로싱 단지(6796 Bull Run Post Office Road Centreville, VA 20120)의 경우 4467스퀘어피트짜리 주택이 있다. 같은 시공사의 주택단지 어벤샤이어(11465 Cranebill Street Fairfax, VA 22030)에는 4611스퀘어피트, 파라마운트 컨스트럭션이 시공하는 맥클린의 PCI 22101(1328 Mayflower Dr. Mc Lean, VA 22101)에는 5438스퀘어피트짜리 주택도 있다.

연방센서스국의 최근 보고서(Characteristics Of New Housing)에 의하면 미국의 평균 주택 실내면적은 1973년 1660스퀘어피트에서 현재는 2687스퀘어피트로 커졌다. 당시 평균 가구 거주인구가 3.01명에서 현재 2.54명으로 줄어들어 개인당 전용 면적은 507스퀘어피트에서 971스퀘어피트로 커져 92%가 증가했다.
페어팩스 카운티의 경우 평균 가구 거주인구가 2.45명에 불과하기 때문에 개인당 1000스퀘어피트 이상을 사용하고 있는 셈이다. 과거에는 맥클린과 그레이트 폴스 등 부유층 거주지역에서나 현재와 같은 맨션급 크기의 고급주택 건설이 가능했으나, 요즘에는 지역을 가리지 않고 매머드급 공사가 이뤄지고 있다.

100만달러 미만 주택 품귀

주택 실내면적이 커짐에 따라 분양가격도 덩달아 높아져 페어팩스카운티 내에서 100만달러 미만의 신규분양 싱글하우스를 찾기가 어려워졌다. 침실 4개, 욕실 3~4개 규모로 3468~4467스퀘어피트인 스튜어츠 크로싱 단지는 90만~110만달러에 분양되고 있다. 이 단지가 위치한 센터빌은 페어팩스카운티 내에서 주택가격이 가장 낮은 곳이기 때문에, 요즘 신규분양 싱글하우스의 가격대를 짐작할 수 있다.

호브나니안 홈스 시공사의 버크 정션 단지(5636 Guinea Road Fairfax, VA 22032)는 유일하다시피하게 2000스퀘어피트(2687~4244스퀘어피트)대 싱글하우스를 분양하고 있는데, 90만~104만달러대의 분양가를 고시하고 있다. 어벤샤이어 단지(4087-4611스퀘어피트)는 97만5000달러~125만달러 선이다.

495 벨트웨이 안쪽이거나 약간 벗어난 인접 지역으로만 가도 100만달러짜리 신규분양 싱글하우스 물량은 찾기가 어렵다. 맥클린의 PCI ? 22101단지(3000~5438스퀘어피트)는 138만~250만달러에 분양되고 있다. 에버그린 홈스가 분양하는 비엔나의 더 리지 엣 울프 트랩 단지(1664 Trap Road Vienna, VA 22182)는 3853~4664 스퀘어피트 규모 주택에 대해 139만달러의 스타팅 가격을 붙여놓았다.

집 크게 짓는 이유는

상식적으로 생각하자면 택지가 부족하면 필지별 주택 규모를 줄이는 것이 정상이다. 그러나 그렇게 하지 않고 오히려 덩치를 키워 주택 분양숫자를 줄이는 현상이 나타나는 가장 큰 이유는 싱글하우스를 신규분양 받을 수 있는 수요계층이 어차피 한정돼 있기 때문이다. 연방센서스국 등의 자료에 의하면 현재 페어팩스카운티 중간 가구 연소득은 10만6000달러이지만, 평균 가구 연소득은 이보다 훨씬 높은 17만달러다. 중간값은 가장 많이 밀집해 있는 소득대, 평균값은 산술적인 평균치를 말하는데, 최근 10년새 양극화가 강화돼 중간소득과 평균소득의 격차가 커지게 된 것이다.

연소득 10만달러대의 평범한 페어팩스카운티 중산층은 어차피 신규분양싱글하우스를 구매하기 힘들어졌기 때문에, 연소득 30만달러 이상인 상위 10% 계층을 겨냥해 거의 모든 신규분양 싱글하우스를 맨션급으로 공급하고 있는 것이다. 대량공급으로 인한 규모의 경제 효과로 비용을 절감하기 어렵다면 고급주택을 공급해 이익을 극대화하려는 전략으로, 워싱턴 메트로 지역에 공통된 현상이다. 같은 땅에 2000스퀘어피트짜리 주택을 두 채 짓는 것보다 4000스퀘어피트짜리 주택 한 채를 짓는 것이 더 큰 이익을 가져다 주는 모순이 자리잡고 있는 것이다. 버지니아주 라우던카운티의 1~8월 신규공급 싱글하우스 평균 면적은 페어팩스카운티보다 더 큰 3800스퀘어피트대다.

깐깐한 조닝 규정 또한 중산층을 위한 싱글하우스 공급을 가로막는 요인이 되고 있다. 주택건설회사들은 주택을 지을 수 있는 공터나 기존주택을 매입 후 여러 채의 주택을 지을 수 있도록 조닝조례 개정을 꾀한다. 조닝을 개정하려면 지역 주민들의 동의가 필수적인데, 공동주택이나 작은 크기의 싱글하우스가 들어선다면 커뮤니티의 질과 입주민의 삶의 질이 저하된다고 생각해 반대한다. 이런 사정 때문에 작은 규모의 싱글하우스 건설이 더욱 어려워지는 것이다.

최근 주택은 친환경 에너지 절감형 시공이 이뤄지기 때문에 냉난방 등 주택 유지비용이 크게 줄어들고 있다는 점도 대형화를 부르는 요인이 되고 있다. 주택 실내면적이 커지고 있지만 주택이 자리잡는 대지 면적은 급감하고 있다는 점도 흥미롭다. 실내면적이 커지면서 레크에이션룸과 홈 씨어터, 사우나, 스파, 선룸, 운동실 등이 들어서고 재택 근무 증가로 인해 홈 오피스 시설이 갖춰지고 있지만, 아웃도어 활동이 줄어들어 넓은 뒷마당의 수요는 크지 않다는 점도 눈여겨볼 대목이다. 현재 분양 물량 중 1에이커 이상의 주택은 찾기 힘든데, 있다고 하더라도 땅이 너무 넓어 인기가 높지 않다는 것이 에이전트들의 반응이다.


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