[포커스] 모기지 이자율 7년래 최고…주택시장 긴장

올해 30년 고정 0.62%P 급등
5%대까지 오르면 매매 영향
재융자 수요 이미 큰폭 줄어

10년 만기 채권 수익률의 급등 여파로 모기지 이자율이 7년래 최고 수준으로 상승했다. 이같은 모기지 이자율 급등세는 주택시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

CNBC는 국책 모기지 기관인 프레디맥의 자료를 인용, 이번 주 30년 고정 모기지 이자율 전국 평균이 4.61%로 2011년 이후 최고 수준을 기록했다고 18일 보도했다. 이는 전주보다 0.06%포인트 상승한 것이다.

가장 많은 주택 구입자들이 이용하는 30년 고정 모기지 이자율은 지난 2012년 말 3.31%로 역대 최저를 기록한 이후 지속적으로 상승, 올해 초에는 3.99%를 기록했다. 이후 상승세가 빨라지면서 4.61%까지 오른 것.

이처럼 모기지 이자율이 올해 들어 큰 폭으로 오른 것은 모기지 이자율에 가장 크게 영향을 미치는 10년 만기 국채 수익률이 크게 올랐기 때문이다. 10년 만기 국채 이자율은 올해 초 2.405% 수준이었으나 최근 3.1%까지 올랐다. 30년 만기 모기지 이자율은 10년 만기 국채 수익률과 연동돼 1~2%포인트의 스프레드를 두고 움직이는 만큼 비슷한 폭으로 상승한 것이다.

프레디맥의 샘 카터 수석경제학자는 "이제는 모기지 이자율에 대해 심각하게 고민해야 할 때가 온 것 같다. 융자 시장에도 변화의 조짐이 보이고 있다"며 "마침내 저이자율 시대가 끝나는 시기가 도래하고 있다"고 말했다.

이처럼 모기지 이자율이 상승하면서 주택시장에 미칠 영향이 관심을 모으고 있다. 아직까지는 모기지 이자율이 주택 수요에 큰 영향을 미치지 않고 있지만 더 오를 가능성이 높아 시장의 흐름도 달라질 수 있다는 것이 대다수 전문가들의 지적이다.

특히 재융자 시장은 이미 직접적인 타격을 받고 있다. 전국부동산중개인협회의 로렌스 윤 수석경제학자는 "모기지 이자율 상승세가 예상을 뛰어넘었다"며 "일반적으로 모기지 이자율이 1%포인트 상승하면 주택 수요가 7~8% 감소한다. 더욱이 주택 가격이 많이 올라 영향을 받을 수밖에 없다. 특히 첫주택구입자 및 중저소득층에 많은 영향을 미칠 것"이라고 분석했다.

실제로 모기지 이자율이 1%포인트 상승하면 모기지 페이먼트 부담은 10% 이상 증가한다. 일례로 55만 달러의 주택을 20% 다운페이먼트하고 44만 달러를 융자받을 때, 4%의 이자율이면 월 페이먼트는 2100달러지만 5%면 2362달러로 오른다.

재융자 시장은 이미 영향권에 들었다. 모기지 정보업체인 블랙나이트에 따르면 재융자를 하면 이득이 되는 주택이 올해 들어서만 46% 감소했다.

즉, 재융자를 통해 모기지 페이먼트를 줄일 수 있는 가구가 그만큼 줄었다는 것이다. 이에 따라 올해 재융자는 전년대비 26% 하락할 것이라는게 블랙나이트의 예측이다.

카터 경제학자는 "모기지 이자율이 5%까지 오르면 영향이 가시화 돼 매물은 더 줄고 수요도 감소해 주택 시장의 활기가 떨어질 것"이라고 전망했다.


김현우 기자 [e-mail]