"능력있는 에이전트 만나면 절반의 성공"

부동산파헤치기
숏세일<61>

"이제 한 숨 놓입니다. 숏세일 시작하면서 페이먼트를 안 내니 숨통이 트입니다. 에이전트가 알아서 다 해주니 편하고 좋습니다. 진작에 할 것을..."

숏세일에 대한 문의가 늘고 있다. 잘 못 된 정보까지 함께 퍼지며 '일단 시작하면 해결되는'것으로 알고 있는 숏세일 대기자들도 있다. 숏세일은 돈을 빌려 준 은행쪽에서 손해보는 장사이기 때문에 성공을 장담할 수 없는 거래다. 성공 대 실패의 확률은 5 대 5 또는 '비관주의자'들은 3 대 7까지 보기도 한다.

최종 승인받아도 크레딧에 '영향'
숏세일은 주도권이 은행에 있다. 은행이 허락하면 'SETTLED'되지만 은행을 설득 못하면 결국 차압으로 가게 된다. 성공할 경우 은행의 최종 승인까지 걸리는 시간은 (은행마다 틀리지만) 보통 4~5개월. 6~8개월이 걸리기도 한다. 집주인은 이 기간 페이먼트를 내지 않기 때문에 크레딧에 줄이가는 것은 당연하다. 하지만 숏세일은 차압과 달리 7년씩 '멍에'를 메고 사는 것이 아니라 비교적 짧은 시간에 크레딧을 회복할 수 있다. 차압이 7~10년이라면 숏세일은 2~3년의 회복기를 거치면 원래상태로의 복귀가 가능하다. 따라서 '숏세일을 하면서 크레딧을 살릴 수 있다'는 O가 아니라 X가 정답에 가깝다. 차압보다 나은 정도로 여기면 된다.

능력있는 에이전트 '필수'

숏세일에 들어가면 막상 집주인이 할 일은 많지 않다. 융자은행과의 협상, 서류의 검토, 바이어의 확보 등 모두 숏세일 리스팅 에이전트가 해야 하기때문에 유능하고 협상력있는 에이전트를 확보하는 것이 중요하다. 숏세일 커미션은 액수가 적고 심지어는 받을 수 있다는 보장이 없는 상태에서 프로세싱이 진행될 수도 있기 때문에 숏세일만을 전문적으로 하는 에이전트를 찾기란 쉽지 않다. 숏세일을 담당하는 에이전트를 만났다고 하더라도 의뢰인은 '해결됐다'고 걱정을 놓고 있을 것이 아니라 끝까지 에이전트와 함께 일해야 한다. 그래야 좋은 결과를 얻을 수 있다.

다음은 한 브로커가 숏세일을 요약한 말이다. "정해지지 않은 커미션을 받기위해 은행과 협상을 해야하는 숏세일은 '초 베테랑'들도 선뜻 나서지 않는 거래가 바로 숏세일입니다. 에이전트 입장에서는 항상 일반 커미션보다 적거나 받을 수 있다는 보장이 없기 때문에 꺼려하고 기간도 최대 6~8개월까지 가기 때문에 인내심도 필요하죠. 기다리다 못 한 바이어가 중간에 포기하는 일도 많아요. 또한 에이전트의 영어 구사력이 대단해야 합니다. 은행과의 딜을 맡아야 하기 때문이죠. 선례들이 다 다르지만 어느 에이전트는 커미션으로 4%를 받았다고도 하고 어느 에이전트는 1%를 받았다고 합니다. 대개 1~2.5%정도 보면 맞을 걸요. 숏세일은 그래서 부동산 회사내에서 팀으로 나뉘어져 함께 일하거나 오랜 경력의 베테랑이 함께 일하는 팀을 찾는 것이 좋습니다. 가끔 '루키'에이전트가 숏세일 전문임을 내세우는 것을 보게 되는데 셀러의 주의가 필요한 부분이기도 합니다."

'2차' 있으면 확률 더 낮아져
숏세일 당사자가 2차융자가 있으며 확률은 더 낮아진다. 2차은행은 1차은행에서 계산되고 남는 '부스러기'를 받는 격이기때문에 건지는 액수가 적을뿐더러 하나도 못 건지는 경우가 많아 쉽게 협조해 줄 리가 만무하다. 숏세일이 성공되더라도 2차은행은 최대한 보상을 받기위해 저당권을 설정하기 마련이다. 그래서 숏세일의 성공은 2차은행에 달려있다는 말도 있는 것이다.

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이형우 기자