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부동산 파헤치기

이형우기자
이형우기자

[시애틀 중앙일보] 발행 2009/06/25 미주판 4면 기사입력 2009/06/25 11:22

하반기 부동산 전망
"긍정론 우세" <83>

주택 판매량 역대 최저, 주택 가격 하락 역대 최고, 이자율 최저, 실업률 최고... 말끝마다 주택시장 관계 용어 앞에 '최상급'이 붙던 힘들었던 6개월이 지났다. 그러면 다음 6개월은 어떨 것인가. 불경기가 이어질 것인가, 정부 자극책에 탄력을 받고 회복세로 돌아설 것인가. 결론부터 얘기하자면 '흐림'보다는 '맑음'전망이 우세하다. 주택시장과 경기추세를 가늠할 수 있는 최근 발표 자료를 중심으로 하반기 부동산 시장을 '파헤쳐' 보자.

대기매물
대기매물이 많다는 것은 부동산 경기가 위축돼 있다는 단적인 증거이며 따라서 팔려고 내놓은 매물 숫자가 줄어들면 자연스럽게 주택시장이 안정화되고 있다고 판단할 수 있다. 그래서 '매물의 증감'은 주택시장의 장단기 예측의 핵심이다. 주택매물 숫자변동에 대한 내용을 밝히는 한 자료는 지난주 캘리포니아의 베이커스필드, 샌디에이고, 로스 엔젤레스 등의 도시에서 대기 매물 숫자가 1년 전 5월에 비해 최고 50%까지 줄어 들었다고 발표했다. 이 자료는 조사 대상인 전국 29개 지역에서 이와같은 현상이 나타났으며 시애틀의 경우 1년 전보다 16%나 매물숫자가 감소했다고 했다. 다음달부터 '갑자기' 매물이 늘어날 이유는 없다. 대기매물로 보자면 하반기에는 부동산 시장이 정상화될 가능성이 매우 높다.

주택차압
꾸준히 늘어만 가던 주택차압은 최근 일부지역에서는 줄어들고 일부지역에서는 여전히 늘어나는 모습을 보였다. 차압은 실업률, 임금인상 등 일반 사회적 현상의 변동까지 내포하고 있어 주택차압의 증감은 부동산에서뿐 아니라 일반 경제지표로도 자주 쓰인다. 연방정부에서 차압구제책을 다각도로 내놨기 때문에 정부정책의 유효성을 들여다 볼 수도 있다.
지난 5월 미전국 주택차압은 4월에 비해 6% 감소했다. 늘어만 가던 기존의 차압상황과 비교해 보면 분명히 변화의 징조로 볼 수 있다. 하지만 시애틀지역은 1년전에 비해 64%, 1달전인 4월과 비교해도 21%가 증가했다. 미 전국적인 추세와 상반된 모습이다. 하지만 일부에서는 워싱턴주가 미국 전체경기의 영향을 받는 속도보다 느리다는 점을 감안하면 이또한 하반기에는 좋아질 증거로 봐도 무방하다고 주장한다.

주택판매
서브 프라임 사태로 주택가격이 곤두박질 치고 주택판매가 최저치를 넘나들었던 곳은 바로 캘리포니아주, 특히 남가주 지역이다. 그래서 남가주의 주택상황은 변화의 징조를 예측하는 기준으로 삼을 만 하다. 남가주는 지난 4월 주택판매량이 전년 대비 31.4% 늘었다. 3월과 비교해도 5.2%가 는 것. 남가주 중에서도 핵심 카운티라고 할 수 있는 LA카운티의 경우 5월에는 1년전 대비 20%가량 늘었다. 전국부동산중개인연합(NAR) 자료는 이에 힘을 더한다. 4월 전국 주택판매도 전달보다 2.9%증가했다.
NAR의 로렌스 윤 수석 경제학자는 이와관련해 "올 4분기부터 주택가격은 저점을 찍고 4분기부터 판매도 늘 것"이라고 전망했다.

첫주택구입자 혜택
올 해 주택판매의 50%이상은 첫주택구입자라는 통계가 있다. 이는 연방정부에서 부동산 시장 활성화를 위해 내놓은 첫주택 구입자 8000달러 혜택과 맥을 같이 한다. 4%~5%초반대를 오가는 역대 최저 이자율, 첫 주택구입자가 새집을 사면 받게되는 8000달러 세금혜택은 부동산 시장의 회복을 이끄는 견인차라는 주장에 반대할 사람은 많지 않을 것이다. 연방의회는 22일 첫주택구입자 세금혜택을 8000달러의 2배에 가까운 1만 5000달러까지 늘리자는 안을 준비하고 있다. 만약 이법안이 통과돼 시행된다면 후반기 주택시장은 더욱 밝아질 수 있다.

하지만 비관적인 전망도 적지 않다. 우선 주택판매 증가는 숏세일과 차압매물 때문이라는 '판매량 허수론'이 있고, 실업자 숫자의 증가도 비관론을 뒷받침한다. 대표적인 비관론자 누리엘 루비니 교수는 같은 이는 최근 상승세를 보이는 미국 경제는 유가와 금리 재정적자가 겹쳐 회복되는 듯 하다가 다시 하락하는 'W자' 형태의 '더블 딥'의 위험을 경고하기도 했다.

leehw@koreadaily.com

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