[부동산 칼럼] 모기지 조기 상환을 원한다면?

융자상환이란 간단히 빌린 돈을 갚는 것을 말하는데 그 갚는 방법을 이해하면 훨씬 지혜롭게 모기지 융자의 굴레에서 벗어날 수가 있다. 필자가 상담을 하다 보면 고객이 30년 고정 모기지 융자 프로그램으로 융자를 얻었다면 30년 동안 한번도 빠짐없이 꼬박 갚아나가야만 빌린 융자금을 모두 상환 할 수 있다는 고정 관념을 가진 분들이 간혹 있다. 이번 시간은 조기 상환방법에 대해서 집중적으로 분석해 보기로 한다.

지금은 많이 생소한데 서브 프라임 사태가 발생하기 전 네겜(Negative Amortization) 융자 상품들이 있었다. 네겜 융자란 초기 이자를 노트에 약정한 이자보다 일정기간 낮게 지불하고 실재 이자보다 낮아진 이자 차액은 원금으로 불어나는, 이해하기 힘든 프로그램이었다. 모기지 사업자들이 주택가격 상승률을 고려해서 수학적으로 만들어 낸 프로그램인데 심지어 수입 증빙도 없이 50만 달러가 넘는 금액이 2~3% 이자대로 네겜 융자로 남발 되었다.

주택 시장 거품이 빠지자 당연히 최악의 프로그램으로 대두되었으며 이마 이 프로그램으로 주택을 구입해 집을 포기한 고객들이 한인들 중에서 꽤 있을 것이다. 네겜 프로그램과 항상 동반했던 조건이 선납벌금(Pre-payment penalty)이었다. 융자를 얻고 초기 일정 기간 안에 원금을 갚을 경우 벌금을 내는 건데 최근은 법적으로 금하고 있어 주택융자에선 선납벌금은 찾아 보기 힘들고 커머셜 융자에서나 존재를 하고 있다. 그러니 주택 융자에 있어선 이젠 안심하고 원금을 추가로 갚을 수 있다.

주택융자에 있어서 가장 일반적인 융자금 상환은 해당 주택이 매각될 때다. 주택 매각에 있어서 셀러의 융자금은 클로징 때 당연히 페이오프가 이루어져 전부 갚아 지게 된다. 그리고 두 번째는 재융자가 이루어 질 때다. 재융자의 클로징도 마찬가지로 기존 모기지 융자 금액이 전부 페이오프가 되고 융자 금액이 새로운 이자와 함께 약정이 된다. 이번에는 이 두 가지 상황, 즉 집을 팔거나 재융자를 하지 않고 원금 상환을 시키는 방법과 이 원금 상환으로 인하여 어떤 효과를 얻을 수 있는 가를 알아보자.

1. 일반적인 원금 추가 상환

융자를 받게 되면 매달마다 또는 2주에 한번씩 모기지 페이먼트를 하게 된다. 이 때 지불하는 페이먼트에는 원금, 이자, 세금과 보험금이 포함되어 있다. 세금과 보험은 변할 수 있으나 30년이나 15년 고정 프로그램으로 얻었다면 원금과 이자의 합은 매월 동일하다. 40만 달러를 30년 고정이자 4%로 융자를 얻게 되면 매월 1910달러 가량의 고정 금액을 지불하게 되는데 이 월 페이먼에는 원금과 이자가 조합을 이루고 매달이 지날 때 마다 원금은 늘고 그만큼 이자는 줄어드는 방식으로 조합이 조절된다.

만약 고객이 1년 동안 페이먼트를 원금 상환 없이 꾸준히 해왔다면 1년 뒤엔 원금이 순번 12번에 이르러 원금이 39만3000달러 정도 남게 된다. 딱 일년만에 고객이 여유자금이 생겨 10만 달러 원금 상환을 했다고 하면 그 다음달 페이먼트는 전혀 변화가 없지만 원금을 10만 달러 갚았으므로 그 순번이 144번으로 건너 뛰게 된다. 즉 11년이 조기 상환된 샘이 된다. 그래서 원금 상환은 갚은 금액만큼 상환 기간을 앞당길 수 있다. 처음부터 매월 6백달러 정도 추가로 갚아 나가면 한달을 건너 뛰며 내는 샘이 된다. 물론 시간이 지날 수로 한 달치를 건너 뛰려면 원금을 더 갚아 나가야 한다.

2. 융자금 조정 (Recast or Principal & Interest Modification)

앞서 원금을 선납해서 그 기간을 줄이는 방법과는 다른 방식으로 원금 상환을 하는 방법이 있다. 이것은 융자금 조정이라고 하는데 앞에서 말한 똑같은 조건에서 40만 달러를 4%로 빌려서 갚아 나가다가 1년 뒤 10만 달러를 갚는데 필요에 따라 고객이 그 기간을 단축을 원하는 게 아니라 매월 지불 되는 페이먼트를 줄이길 원한다면 이 방법이 유용하다.

즉 1년 뒤 10만 달러를 갚게 되면 월페이먼트가 1424달러로 처음보다 486달러 정도가 줄게 된다. 이때 모기지 이자나 상환 기간은 똑같이 29년이 남게 된다. 단지 월 페이먼트가 조정이 되는 것이다. 이 방법은 재융자를 하지 않고도 유용하게 월 페이먼트를 조정할 수 있는데 은행에서 서비스하는 조건들이 약간씩 차이는 있으나 필자의 은행은 서비스를 받을 수 있다.

그래서 30년 고정 모기지를 얻고도 원금을 갚아서 상환기간을 줄이거나 월페이먼트를 줄이는 방법을 병행한다면 재융자를 하지 않고도 얼마든지 30년 모기지를 20년이나 15년 안에 갚을 수 있다는 것이다. 약간의 지혜가 수년을 아낄 수가 있음을 기억하자.


곽동현 / 부동산 칼럼니스트