주택 재융자 이자율과 비용에 대하여 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수 / 주택 융자 MLO

▶문= 이자율이 낮은 이번 기회에 이자만 내고 있는 38만불 론을 고정30년으로 바꾸고 싶습니다. 30년 고정으로 재융자해서 바꾸고 싶은데 앞으로 이자율과 재융자 비용 부담은 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

▶답= 재융자를 하시려면 우선 모기지론의 노트를 어디에서 소유하고 있는지 확인하여 HARP Refinance 프로그램에 해당되는지를 먼저 알아보셔야 합니다. 3뤌 17일 이후 론의 노트가 페니메에 속한 경우는 LTV (주택가격에 대한 론 비율)에 관계없이 주택 재융자가 가능해져서 해당되시는 분들이 재융자를 신청하고 계십니다.

그동안 주택가격 하락으로 재융자 혜택을 받지 못하신 분들 중 많은 분이 하락한 지금의 주택가격과 상관없이 HARP Refinance 프로그램을 통해 낮은 이자율로 재융자가 가능하게 된 것입니다.

2009년 6월이후에 주택을 구입하셔서 HARP Refinance 프로그램과 상관없으신 분들중에 수입에 여유가 있으신 분들은 이자율이 낮은 요즘 월 페이먼트 금액이 많이 차이가 나지 않기때문에 30년 고정에서 15년 고정으로 기간을 바꾸는 재융자를 통해 조기에 페이먼트를 끝내실 수 있는 기회로 활용하시는 경우가 많아졌습니다.

또한 5년, 7년 변동으로 이자만 페이먼트 하시는 분들도 최근 낮은 이자율로 재융자를 많이 신청하고 계십니다. 이자만 내시는 대출 상품의 경우 점보 론으로서 융자금액이 금액이 높기 때문에 이자율 조정에 따른 이익도 상당히 커서 최근에 많은 분들이 낮은 이자율로의 재융자 신청이 지속적으로 증가하고 있는 추세입니다.

또한 210일전에 FHA론으로 주택을 구입하신 분들 중에 이자율이 4.875%이상을 사용하시는 분들은 현재 HUD에서 확인 절차를 거쳐 3.875%정도의 이자율로 비용없이 재융자 할수 있는 좋은 프로그램이 시행되고 있다는 점도 알려 드립니다.

궁금해하시는 앞으로의 이자율에 관해서는 사실 내일 이자율이 어떻게 변할지는 누구도 정확히 알수는 없습니다. 그러나 선생님의 이해를 도와 드리기 위해 향후 이자율을 예측해 본다면 우선 장래 이자율에 영향을 미칠수 있는 한 두가지의 중요한 요소를 한번 생각 해 보실 필요가 있을 것 입니다.

첫째는 은행과 렌더가 낮은이자 (명목금리) 로 자금을 마련해서 마진과 대출에 따른 리스크, 물가상승율등을 고려하여 시장이자율(실질금리)을 결정하게 되고 선생님은 이 이자율로 주택 융자를 받으시게 된다는 점입니다. 둘째는 미국정부가 경기를 부양 해야 하는 정책 측면에서 마이너스 저금리 기조를 유지하고 있는 것입니다.

소비와 투자를 활성화시켜 경기를 끌어올려야 하기 때문입니다. 미국의 마이너스 금리는 달리 표현하면 금리가 이제는 더 이상 내려갈 수 없는 바닥에 있음을 보여주고 있는 것입니다 그래서 당분간 이자율의 급격한 하락은 없을 것으로 많은 경제 전문가들이 전망하며 현재의 이자율이 바닥수준이라고 보는 이유이기도 합니다.

위에서 말씀드린 실질금리와 명목금리의 차이가 거의 없는 3%에서 4%대가 가장 낮은 실질금리 수준이라고 판단할 수 있다는 것입니다 결론적으로 향후 이자율이 더 내려가더라도 지금 이자율보다 0.5%이하 수준이 되리라 추론하는 것이지요.

마지막으로 재융자 비용에 관하여 말씀드리면 최근 이자율이 낮아지면서 홀 세일 렌더중에 주택융자나 재융자 금액이 25만불 이상이면 고객에게 크레딧을 제공하는 방법으로 비용없이 재융자 할수 있는 낮은 이자율의 프로그램이 제시되는 경우를 찾아 볼수 있습니다. 그러나 제시된 이자보다 더 낮은 이자율을 원하거나 재융자 금액이 적은 경우는 재융자 신청인에게 일부 또는 일정금액의 비용부담이 발생될 수 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.

앞서 말씀드린 것 처럼 렌더측이 크레딧을 제공하는 방법으로 비용없이 재융자를 하실수 있는 좋은 프로그램을 찾기위해 융자전문가에게 사전에 의뢰하셔서 적극적으로 알아보시고 비교해 보신후에 재융자 여부를 결정하시기 바랍니다.

▶문의: [phone]
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)