모기지 이자율 상승! 주택 재융자 서둘러야…[ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택 융자 MLO

최근 모기지 이자율이 연초 대비 0.25%~0.5%정도 상향 조정되고 있다. 올해 초 공식적으로 정부 국책회사가 예측한 올해의 모기지 이자율은 4.25~4.5% 이다.필자는 중앙일보 본지 1월 경제 컬럼을 통해 상승핳 것으로 예견되는 올해 이자율에 대해 미리 알려드린바 있는데 이부분에 대해 다시 한번 정리해서 말씀드린다.

주택 재융자시 가장 중요한 요소는 이자율(Interest Rate)과 비용(C/F)이다. 모기지 이자율을 예축하기 위해서는 여러 경제적 변수를 종합적으로 검토해야 하겠지만 가장 알기 쉽게 이자율 수준을 검토할 수 있는 방법은 과거의 이자율 수준과 현재의 공급되는 이자율 수준을 비교해보면 쉽게 파악해 볼수 있다.

2012년 11월 이자율이 미국 모기지 50년 역사상 가장 낮은 최저점을 기록했던 모기지 이자율은 6월 현재 0.25~0.5%이상 상승후 점진적인 상향 조정 중에 있다.

현재 이자율을 구성하는 몇가지 사항을 분석해보면 현재의 이자율이 어느 정도 수준인지 쉽게 예측해 볼수 있다.

물론 MBS로 노트를 매각하는 방식이지만 알기쉼게 설명을 하면 주택융자 은행과 렌더는 미국 재무성(TCM)에서 정한 금리나 은행간 거래시 적용하는 LIBOR금리로 인베스터와 투자 은행으로 부터 낮은 금리로 돈을 빌린후 추가적으로 물가 상승률에 대한 리스크와 자신들의 영업 마진 이자율등을 합산하여 주택융자 시장의 모기지 이자율을 책정한다.

이때 적용되는 마진은 은행과 렌더등의 비용 지출 구조에 따라 평균2.25%~2.75% 이기 때문에 제로금리로 돈을 빌려온다 하더라도 2.25%~2.75% 이하로 주택시장 이자율이 떨어질 수는 없는 것이다.

또한, 돈을 빌려올 때 발생하는 현재 인덱스 기본금리에 대해 생각해보면 5월 현재 1년 리보 인덱스 금리는 약0.7 수준이고, 1년전 2012년 6월 인덱스 금리는 1.069%였던 점을 감안할 때 현재 인덱스와 마진을 고려한 30년 기준 기본 이자율이 3.25%~3.875%대가 가장 낮은 최저점 수준임을 쉽게 파악할수 있다.

결론적으로 현재 모기지 이자율보다 앞으로 이자율이 더 낮아 질수 있는 가능성은 거의 없고 경기 회복 속도에 따라 이자율이 올라갈 수 있는 확률이 높을 것으로 예견되는 이유이기도 하다.

경제 전문가들이 2013년 모기지 이자율을 예측하면서 30년 고정 이자율로 5%대 이상의 이자율을 사용중인 홈오너라면 시기를 늦추지 말고 2013년도에는 4%대에서 재융자에 착수하라고 권하고 있는 이유도 이러한 이자율 상승에 대한 예상치가 높아지고 있기 때문이다.

현재 6월 기준 현재 30년 4%, 20년 3.75%, 15년 3.375%의 이자율(매일 변동)이면 재융자시 별도의 비용 부담없이 NO FEE, NO COST의 프로그램으로 재융자가 가능하기 때문에 주택융자 전문가와 재융자가 가능한지 상담한 후 이자율을 낮추거나 30년에서 20,15년등으로 모기지 상환 납부기간을 단축시킬 수 있는 주택 재융자의 좋은 기회를 잘 활용 할수 있기를 바란다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: [phone]
- Fax: [phone]
- E-mail: [e-mail]
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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