오르는 이자율…변동모기지 미리 재융자 해야 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택 융자 MLO

▶문= 현재 5년 변동 모기지를 3.375% 이자율로 사용 중입니다. 최근 이자율 급등으로 내년에는 변동이자율이 1%~1.5%이상 오를수 있다고 해서 페이먼트 추가 부담이 발생하지 않는 선에서 미리 재융자를 하고 싶은데 어떤 모기지 상품이 좋을까요?

▶답= 올해 이자율이 30년 기준 4.25~4.5%이상 오를 것으로 예상한 상승 속도보다 훨씬 빠르게 상승하고 있습니다.

6월 3째주 현재 30년 4.25~4.5%, 20년 4%~4.375%, 15년 3.375%~3.625%까지 1개월 사이에 급등해서 최근 18개월 동안 이자율 기록으로는 최고의 이자율을 기록하고 있습니다.

지난 5월 이전까지는 30년 고정금리와 변동금리간 이자율이 큰 차이가 없어서 원금 과 이자를 매월 페이먼트에 같이 상환하는 변동이자율로 모기지를 내시던 분들은 30년 고정 금리로 바꿔서 재융자를 하셔도 월 페이먼트 증가가 그리 크지 않았습니다. 그러나 이제 모기지 금리가 상승하는 것이 기정 사실화 되다 보니 변동으로 납부하는 월 페이먼트 금액을 초과하지 않는 선에서 다시 기간을 정해 변동으로 재융자를 하시려는 분들의 문의가 증가하고 있습니다.

30년 고정 상품을 선택하려 해도 이자율이 오르다보니 월 페이먼트가 증가되어 고정 모기지로는 재융자가 어려워진 이유 때문입니다.

질의하신 변동이자율(Adjustable Rate Mortgages)모기지는 2가지로 말씀 드릴수 있는데 원금 과 이자를 매월 페이먼트에 같이 상환하는 Fully Amortized 방식과 원금은 상환하지 않고 정한 기간동안 이자만 동일하게 납부하는 Interest Only 방식이 있습니다.

원금 과 이자를 매월 페이먼트에 같이 상환하는 Fully Amortized 방식은 정한 기간동안 30년 고정이자율을 기준으로 원금과 이자를 같이 납부하게 됩니다. 이자율은 30년 고정보다는 낮지만 정한 기간이 지나면 일년마다 당해년도의 변동금리를 적용 받게 됩니다.

변동 금리 상품 중 원금은 상환하지 않고 정한 기간동안 이자만 동일하게 납부하는 Interest Only 방식은 3년, 5년, 7년, 10년까지 기간을 선택할 수 있으며, 고정 금리보다는 이자율도 낮고 인컴이 조금 적어도 Qualify가 가능하며, 정한 기간 동안 이자만 내는 경우 원금 납부가 없어서 페이먼트 금액이 현재보다 줄어들 수 있습니다.

요즘같이 이자율이 올라서 페이먼트가 증가하기 때문에 주택융자나 주택 재융자가 어려운 분들에게 유리한 상품입니다.

현금이 필요한 자영업자나 자녀 학비로 월 지출이 늘어나게 되는 홈오너가 많이 찾는 상품입니다.

또한 5년~10년 사이에 집을 팔거나 이사를 할 계획을 갖고 있는 홈오너인 경우도 페이먼트 기간이 길어서 이자율이 상대적으로 높은 상품보다는 단기 변동금리 상품이 이자율에서 훨씬 유리합니다.

현금의 여유가 생겼을 경우 매년 남아있는 원금의 20% 까지 미리 갚아도 Pre-payment 페날티 조항이 없으며 갚은 원금만큼 다음해에 남아 있는 론 밸런스 금액을 조정하여 페이먼트를 낮추기 때문에 월 납부하는 페이먼트도 원금을 갚은 만큼 적어지게 됩니다.

미국의 모기지 금리가 2014년 이후에는 5%대 이상으로 오르는것으,로 예정 되어있기 때문에 현재 변동 모기지를 사용하시는 홈오너중에 정한 기간이 얼마 남지 않은 경우라면 이자율이 더 오르기 전에 새로운 기간을 다시 정하기 위해 재융자를 서두르시는 것이 조금이라도 유리한 이자율을 받으실 수 있는 방법이라 생각됩니다.

모기지 재융자 신청을 위해서는 본인의 인컴과 크레딧 스코어, 주택의 현재 가격등에 대해서 주택융자 전문가와 직접 상담을 통해 신청 가능성을 먼저 알아 본후 본인의 융자 조건에 따라 어느 상품이 가능 한지를 우선 확인해 보는 것이 필요합니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: [phone]
- Fax: [phone]
- E-mail: [e-mail]
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

박정수 전문가 ASK미국 상담글 모음 바로가기

박정수 MLO의 '주택융자·재융자의 모든 것' 블로그 바로가기