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FHA 모기지 특징…차압 전력 있어도 3년 지나면 융자 승인

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/08/16 부동산 3면 기사입력 2018/08/15 14:34

3.5% 다운에 크레딧 점수 낮아도 신청 자격
재융자나 팔 때까지 모기지 보험 가장 큰 단점

연방정부가 보증하는 FHA융자는 다운페이먼트를 적게 해도 되지만 모기지 보험료를 내야하는 부담이 있다.

연방정부가 보증하는 FHA융자는 다운페이먼트를 적게 해도 되지만 모기지 보험료를 내야하는 부담이 있다.

FHA론은 연방정부가 보증하는 모기지 융자 프로그램이다.

바이어는 3.5%만 다운페이를 해도 융자를 받을 수 있으며 크레딧 점수가 낮아도 융자 승인을 받을 수 있다는 장점을 갖고 있다.

그래서 많은 미국인들이 주택 구입을 위해 FHA 프로그램을 이용하지만 한인들의 경우 일반 모기지 융자는 알아도 FHA에 대해서 잘 모르는 경우가 많다.

◆자격조건

-바이어가 모기지 상환을 할 수 있는 것을 보여주기 위해서 소득 증명을 해야 한다. 월급장이라면 회사에서 받는 월급 명세서(Paystub) 2달치가 필요하며 자영업자인 경우에는 융자 신청 당시의 비즈니스 손익계산서(P&L)를 제출해야 한다. 개인 세금보고 서류도 필요하다.

-3.5%를 다운하기 위해서는 크레딧 점수가 580점이 넘어야 된다. 10%를 다운한다면 크레딧 점수가 500점 이상이면 된다.

-만약 바이어가 파산을 했다면 2년이 넘어야 하고 주택을 차압 당한 기록이 있다면 3년이 지나야 FHA론을 신청할 수 있다.

-학자금 융자나 소득세를 연체한 기록이 있는 사람들은 FHA융자를 신청할 수 없다.

-FHA융자로 구입하는 주택은 반드시 바이어의 주 거주지가 되어야 하며 투자를 목적으로 하는 주택 구입은 허용되지 않는다.

◆융자 한도액

FHA융자는 바이어가 원하는 금액 만큼 나오는 것은 아니다. 지역에 따라 융자 한도액이 정해져 있으며 이 금액은 시장 상황에 따라 조금씩 상향 조정되고 있다.

LA와 같은 비싼 주택시장에서는 67만9650달러가 상한선이며 집값이 싼 지역은 29만4515달러가 융자 한도액이다.

◆절차

FHA융자는 일반 모기지 렌더를 통해서 신청할 수 있지만 FHA로부터 승인 받은 은행을 통해야만 한다.

일단 신청서가 접수되면 FHA가 인정한 감정사를 통해 주택 감정을 실시하게 된다.

구입가격이 감정가 이내가 되면 융자 심사관은 바이어가 신청한 서류를 검토해서 승인 여부를 알려준다.

◆장점

자금력이 떨어지는 바이어들에게 적합한 모기지 프로그램이다.

크레딧 점수가 낮아도 융자를 받을 수 있으며 차압을 당했어도 3년이 지나면 신청 자격이 주어진다는 것도 장점이다.

일반 모기지 융자는 주택 구입비용만 대출 해주지만 FHA론은 수리비용도 융자를 해준다. 수리비 융자는 현재의 주택가치에 따라서 승인을 해주는 것이 아니고 수리 후 높아진 주택 가치를 기준으로 하기 때문에 융자금도 많이 나오는 편이다.

또한 융자 신청 절차가 일반 모기지 융자 보다 비교적 간단하고 조건도 덜 까다로운편이다.

일반적으로 FHA융자는 다운페이 자금이 부족하고 크레딧 히스토리가 약한 첫 주택 구입자들이 많이 이용하고 있다.

◆단점

바이어가 20% 이하를 다운하기 때문에 모기지 보험(PMI)에 가입해야 된다는 것이 FHA 론의 가장 큰 단점이라고 할 수 있다.

바이어는 융자를 승인 받으면 보험료 명목으로 융자금액의 1.75%를 미리 지불해야 한다. 그리고 매년 융자 잔액의 0.45~1.05%를 내야 한다.

융자금액이 40만달러라면 선지급 보험료가 7000달러가 되며 매월 모기지 상환금을 낼때 융자 잔액의 0.45~1.05%를 지불해야 한다. 만약 융자 잔액이 30만달러가 남았다면 이에 대한 모기지 보험료는 1년에 1350달러에서 3150달러가 된다. 보험료율은 융자 기간에 따라 달라진다.

일반적으로 모기지 보험은 주택의 에퀴티가 20%가 넘으면 홈오너의 요구에 따라 취소 된다.

하지만 FHA융자의 모기지 보험은 홈오너가 집을 재융자하거나 팔 때까지 계속 내야 한다는 부담을 갖고 있다.

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