2021년도 집을 구입하거나, 재융자 시 고려해야 할 사항 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

사무엘 리 전문가

▶문= 2021년도 집을 구입하시거나, 재융자 하려는 분이 고려해야 할 사항은

▶답= 최근 사상 최저의 이자율은 많은 사람들로 하여금 주택을 구입하게 했고, 2021년도에도 낮은 이자율로 주택을 구입하려는 분들이 많을 것 같습니다. 다른 지역은 몰라도 이곳 LA와 Orange 카운티 지역은 펜더믹의 경제적 불황 속에서도 주택가격이 지속적으로 상승하고 있습니다. 부동산 에이전트의 의견을 들어보면, 리스팅의 숫자가 많지도 않지만, 그나마 집이 마켓에 나오면, 최소한 5개이상의 오퍼가 들어와서 순식간에 소진되는 현상 지속되고 있다고 합니다. 이런 기조가 2021년까지 지속될 가능성이 있습니다. 하지만 경제적 어려움으로 페이먼트 유예를 신청한 분들도 많이 있어서 예측하기는 어렵습니다.
이런 상황 속에서 2021년에 몇가지 융자의 조건이 달라집니다.
첫번째, 남가주 지역의 컨포밍 론(conforming loan) 상한선이 2020년에는 51만불 수준이었는데, 2021년부터 548,250불까지 상향되었고, 하이발란스 론의 경우는 822,375불까지 가능하게 되었습니다. 이렇게 컨퍼밍론과 하이 발란스론의 상한선 이 높아진 것은 남가주 지역의 주택가격이 꾸준하게 상승하고 있기 때문에, 시장 수요에 탈력적으로 반응하기 위한 조치라고 할수 있습니다.
하이발란스 론의 경우, 이자율이 컨포밍론 이자율보다 생각보다 높지 않아서, 80만불 이상의 주택을 구입하는 분들이 20%를 다운하고 구입하셔도, 그리 높지 않은 이자율로 융자를 받으실 수 있는 기회가 되기도 합니다.

둘째는 2020년 최저 이자율 속에서 재융자를 받지 못하신 분들이 많이 있습니다. 이런 분들이 2021년에 좋은 이자로 재융자를 받기 원하실 때, 2020년 세금보고를 지혜롭게 하셔야 합니다. 모든 세금보고가 자신의 수익(Income)에 지출(Expense)를 계산해서 Net income (순수익)이 나오게 되는데, 너무 낮은 net income을 보고하게 되면, 다른 혜택을 받을 수 있지만 재융자를 신청하려는 분들에게는 어렵게 됩니다. 그러므로 재융자를 염두에 두고 계신 분은 2020년 세금보고를 지혜롭게 하셔야 합니다.

셋째, Income property일 경우에는 이자율을 높이는 조건들이 많이 있어서 재융자하는 것이 쉽지 않습니다. 그럼에도 시중의 주택융자 이자율이 낮기 때문에, 많은 분들이 Income property의 재융자를 진행하고 계십니다. Income property를 갖고 계신 분들역시 재융자를 순조롭게 진행하시기 위해서는 2020년 세금보고의 schedule E 부분에 있는 Income property의 순수익(net profits)을 재융자를 고려해서 보고해야 합니다. Income property에서 나오는 렌트 인컴도 재융자에 중요한 요인이 되는데, 렌트 인컴은 인컴의 75%만 인정받게 됩니다.

▶문의: [phone]