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아마존 제2본사 유치, “북VA 주민 모두 이익 본다”

주택보유자·고급 IT인력 직접적 이익
10만여명 이주, 주택 4만채 이상 추가 필요

아마존 제2본사가 북버지니아 지역으로 결정되면서 과연 누가 가장 큰 수혜를 입고 누가 가장 큰 손해를 입을 지 득실계산이 한창이다.

일단 직접적으로 주택보유자와 개발업자는 물론 건물 청소업자에 이르기까지 부동산과 관련된 거의 모든 사람이 직접적인 이익을 얻게 된다. 워싱턴지역에는 오는 2034년까지 평균연봉 15만달러짜리 고급인력 3만7850명이 새롭게 둥지를 틀게 되기 때문이다. 그러나 일각에서는 과연 워싱턴 지역이 엄청난 변화를 감당할 수 있을지에 대한 우려도 전하고 있다.

아마존 제1본사가 위치한 시애틀에서 개발업자 중개 기관으로, 아마존과 관련된 여러 프로젝트를 수행했던 ‘시티빌더’의 브라이언 코프레이 CEO가 시애틀의 사례를 통해 분석한 자료에 의하면, 워싱턴 지역 아마존 근로자 3만 7850명을 가정할 경우 이들의 가족과 관련 용업업체 직원과 가족 등 최소한 10만4천여명이 이주하게 되며, 이들을 위한 새로운 주택 4만여채가 필요하게 된다.

지역 부동산 업계에서는 벌써부터 주택 리스팅을 거둬들이는 사례가 발생하고 있다고 전했다. 일각에서는 전세계 각지의 투자자금이 워싱턴 지역에 몰려들어 부동산 가격이 폭등하게 될 것이라는 전망이 나오고 있다.



지역정부는 몰려드는 개발압박을 견디지 못하고 대대적인 조닝 조례 개정작업을 통해 아마존 본사 입지를 중심으로 4만채 이상의 주택건설허가를 내줄 수밖에 없게 된다. 주택 택지가 부족한 알링턴을 대신해 페어팩스 카운티 부동산이 가장 큰 수혜를 입을 수 있다.

페어팩스 카운티 중에서도 크리스탈 시티 진입이 유리한 인터스테이트 395 인접 지역, 벨트웨이 남동쪽 지역, 인터스테이트 66번과 95번 연결 선상 등이 최대 수혜지역으로 꼽힌다. 타이슨스와 레스톤, 덜레스 공항 라인은 크리스탈 시티와 펜타곤 시티 등과 오피스 빌딩과 인력을 놓고 경쟁을 벌일 수도 있다.

이밖에도 알링턴 카운티와 인접한 폴스 처치 시티, 알렉산드리아 시티, 워싱턴D.C. 사우스 이스트, 다리 건너 메릴랜드 프린스 조지스 카운티 등에 개발붐이 예상된다. 인터넷 부동산업체 질로우닷컴의 애론 테라자스 경제분석관은 “아마존 제2본사가 확정되더라도 인력배치와 이주가 한꺼번에 이뤄지지 않겠지만, 주택 렌트가격보다 주택매매 가격이 훨씬 더 가파른 속도로 올라갈 수 있다”고 예상했다.
시애틀 본사의 예를 통해 보자면, 아마존 직원 5만명과 12만2천명 이주가 완성되려면 10년 이상 소요될 것으로 예상된다. 당장 3만7850명이 최종 입주 완료하는 2034년까지 16년 정도의 시차가 있긴 하지만, 부동산 관련 가격은 당장 큰 폭의 상승세가 점쳐진다.

질로우닷컴은 아마존 제2본사 유치 도시의 향후 5년래 렌트비 상승률은 14-29%, 주택 가격 상승률은 18%-45%로 예상했다. 비영리 씽크탱크 어번 인스티튜트가 지난 10월 23일 제출한 정책 보고서 <아마존제2본사가 워싱턴 지역 주택시장에 어떤 의미로 다가올까(what hq2 could mean for the washington region’s housing market)> 에 의하면 워싱턴 지역 주택 수요는 이미 감당하기 힘든 수준에 이르렀다.
워싱턴메트로지역 정부 연합 MWCG의 예측에 의하면, 아마존 변수가 없더라도 워싱턴 지역은 오는 2025년까지 모두 23만5천채 이상의 주택을 새로 공급해야 한다. 여기에 아마존 본사를 유치한다면 최소 4만채를 더해 27만5천채가 필요하지만, 이때까지 워싱턴 지역에서 신규 공급 가능한 주택은 17만채에 불과하다.

보고서를 주도한 매저리 터너 연구원은 “아마존 본사를 유치하면 안정적인 중상위계층이 증가해 렌트 가격 압박이 심화될 것”이라고 예측했다. 터너 연구원은 총수입의 30% 이상을 렌트비로 지불하는 주민이 절반을 넘어서는 등, 상당한 사회문제가 야기될 것으로 예상했다. 렌트비 증가는 주택매매가격에 곧바로 영향을 미쳐, 일부 지역의 주택매매가격은 통제가 힘들 정도로 올라갈 수도 있다.
주택난 못지않게 인력난이 심각해져 임금상승속도가 배가될 것이라는 예상도 나오고 있다. 아마존은 고임금 일자리 뿐만 아니라 저임금 하부용역 일자리도 부가적으로 창출하기 때문이다.

아마존 일자리가 기존 일자리와 경쟁해 임금이 상승하게 되는 것이다.
워싱턴 지역정부의 도시개발계획을 전면 수정해 도로와 교통수단 인프라를 확충하지 않으면 LA 지역보다 훨씬 더 심한 교통정체 지역이 될 수 있다. 렌트비 상승으로 저소득층이 배제되는 현상이 일어나면서 노숙자 폭증 사태를 낳을 수도 있다. 시애틀은 아마존 효과 덕에 미국에서 타워 크레인이 가장 많이 가동되는 도시이지만, 인구 대비 노숙자 숫자가 가장 많은 도시이기도 하다.


김옥채 기자



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