[오문식의 융자이야기] FHA융자의 장단점

지난 칼럼을 통해서 FHA융자의 모기지보험 비용이 대폭 줄었다는 소식을 전했다. 하지만 안타깝게도 FHA의 모기지 보험료의 인하가 무효화 돼 버렸다. 당분간은 기존의 보험 비료가 지속할 수밖에 없다. 오랜만에 좋은 소식을 전했는데 다시 원점으로 돌아간 듯해서 유감스럽게 생각한다. 하지만 아직은 FHA융자가 가지고 있는 장점들이 있다. 오늘은 FHA 융자의 장단점과 특히 ‘FHA스트림라인’에 대해서 알아보자.

▷FHA융자의 장점
FHA융자와 일반융자의 다른 점은 정부에서 보증을 하는 융자라고 생각하면 된다.

정부에서 보증해주는 만큼 정부에서 만들어 놓은 기준에 맞춰야 하지만, 은행의 입장에서는 만약의 때를 대비할 수 있어서 부담을 줄일 수 있는 융자의 종류다.
FHA융자의 가장 큰 특징은 집 가격의 96.5%까지 융자할 수 있다는 것이다. 일반융자의 95%에 비해서 적은 다운페이먼트로 융자가 가능하다. 요즘은 100% 융자, 97% 융자라는 광고문구가 많이 등장하지만 아직은 고객을 유치하기 위한 수단일 뿐 실질적으로 사용하는 비율은 미비한 실정이다.

또 FHA융자는 좋지 않은 과거의 신용기록에 관대한 편이다 기존에 주택 압류의 기록이 있다면 일반융자의 경우 7년이 지나야 융자승인이 가능한 반면에 FHA융자는 3년이 지나면 융자가 가능하다. 크레딧 점수도 만약 현재의 크레딧 점수가 660점이라면 5% 다운하고 집을 구매하는 경우 일반융자는 기준이자율의 1.25% 정도의 이자율이 상승하지만 FHA융자의 경우 0.25% 정도만 차이가 난다.

일반융자의 경우 크레딧 점수가 낮고, 다운페이도 적고 콘도를 구매하는 경우라면 이자율이 2% 넘게 차이가 나는 경우도 생긴다. 하지만 이에 비해서 FHA융자는 0.5% 이상 차이가 나는 경우가 드물다.

▷FHA융자의 단점
가장 큰 단점은 모기지보험에 있다. 이 모기지 보험료가 오는 1월 말부터 대폭 줄인다고 발표했지만 2주 만에 번복했다. 하지만 FHA 융자의 모기지 보험료는 이미 2차례 하향조정되면서 일반융자의 모기지 보험과 큰 차이는 나지 않는다. 그렇다면 FHA 융자의 모기지 보험료가 문제가 되는 것은 무엇일까? 같은 30년 고정의 융자인 경우 FHA 융자는 11년 동안 모기지보험을 해지할 수 없다.

또한, 집 가격의 80% 미만을 융자받는 경우에도 FHA융자는 모기지 보험을 반드시 들어야 한다. 물론 집 가격의 80% 이상을 융자받을 때와 모기지보험 비용은 다르지만, 솔직히 집주인에게 큰 도움이 없는 모기지 보험료를 이유 없이 매월 내야 하는 경우가 된다. 마지막으로 FHA융자를 받으면 융자금액의 1.75%의 추가비용을 감수해야 한다. 30만 달러를 융자받을 경우, 5천 달러가 넘는 적지 않은 금액이다.

▷FHA스트림라인(Streamline)
현재 FHA 융자를 가지고 있는 분들은 FHA스트림라인을 이용해서 재융자를 하는 것에 귀를 기울여야 한다. FHA스트림라인은 현재의 FHA융자에서 다시 FHA로 재융자를 할 때만 가능하다. 이 프로그램을 사용하면 집 감정도 필요 없고 수입을 확인하는 절차도 생략된다. 따라서 비용은 적게 들고 손쉽게 재융자를 할 수 있는 장점이 있다. 만약에 현재 FHA융자를 가지고 있는데 이자율이 다소 높다면 이 프로그램을 통해서 재융자를 생각해보자.

▷문의: 703-994-7177, [e-mail]

오문식/페어웨이에셋 시니어컨설턴트