주택 모기지 얻기 쉬워졌다

크레딧 조건 완화...낮은 점수로도 융자 가능
모기지 렌더들도 획기적 상품 잇따라 출시
당국 규제 피한 비은행 모기지 회사들 약진

최근 주택 모기지상품을 얻기 위한 크레딧 조건 등이 크게 호전되고 있는 것으로 나타났다.

3대 크레딧 리포팅 기관의 발표에 따르면 현재 워싱턴 지역에서 국책모기지기관 페니 매이와 프레디 맥을 통해 주택 구입에 성공한 바이어의 평균 FICO 크레딧 점수는 754점(300~850점 사이)으로, 최근 20년 평균보다 23점, 미국인 평균점수 700점보다 50점 이상 높았다.

하지만 어디까지나 평균점수일 뿐이며, 실제로는 낮은 점수로도 융자에 성공한 케이스가 얼마든지 많다. 모기지 융자 분석기관 엘리 매이에 따르면 지난 6월 민간 컨벤션 융자 승인 건수의 약 13%가 650~699점 사이였다. 심지어 4.3%는 500~649점에 불과했다.

3.5% 다운페이먼트 프로그램으로 유명한 연방주택국 FHA 융자의 경우 평균 점수는 683점으로 더욱 낮으며, 26%는 550~649점 사이였다. 더욱이 2%는 500~549점대였는데, 이전에 모기지 연체나 차압, 숏세일 등의 전력이 있었다.FHA는 자체적인 융자승인프로그램 TOTAL을 통해 훨씬 완화된 크레딧 점수 기준을 적용하고 있다.

연방정부와 국책모기지기관이 규정한 소득대비 부채비율(Debt-to-income ratio)은 43%, 국책모기지기관 보증 모기지의 실제 평균비율은 39%, FHA 융자 평균비율은 43%를 기록하고 있다.연방당국은 지난 7월말부터 이 비율을 50%로 높여 바이어군단을 늘리는데 크게 기여하고 있다.

비영리 단체 어번 인스티튜트의 분석에 의하면 향후 1년래 매달 9만5000 가구 이상이 추가적으로 모기지 승인을 받을 수 있을 것으로 예상된다. FHA는 크레딧 여건이 좋다면 소득대비부채비율을 55%까지 늘려주고 있다.

국책모기지기관 프레디 맥과 페니 매이가 기존의 깐깐했던 모기지상품 보증조건을 완화해나가면서 시중 모기지 렌더들이 획기적인 상품을 잇따라 출시하고 있다. 국책모기지기관은 시중 주택 모기지의 90% 이상에 대해 보증을 하면서 다운페이먼트 20%, 수입대비 부채비율(주택모기지 포함) 43% 이내, 최근 2년래 소득증명, 소득기여자 부부 제한 등의 원칙을 철저하게 요구했다. 그러나 작년부터 융자보증조건을 완화하려는 실험을 해왔으며, 최근 들어 그 결실을 보고 있다.

미국내 최대 독립모기지렌더인 퀴큰론스(Quicken Loans)는 최근 1% 다운페이먼트 프로그램을 선보였다. 이 모기지상품의 명목 다운페이먼트 비율은 3%였으나 2%를 융자회사가 보조해 실제 다운페이먼트 부담률은 1%에 불과하다. 또한 소득대비 부채비율을 45~50%까지 연장해 준다.

지난 2000년대초 아무런 소득증명없이 남발됐던 무자료 서브프라임 모기지와 혼동할 수 있으나, 수입증명이 철저히 이뤄지며 기존 시중 모기지 이자율보다 터무니없이 높지도 않다. 최소한 680점 이상의 크레딧 점수가 요구되며, 주택구입자를 위한 재정교육 훈련 프로그램을 이수해야 한다. 이 융자회사 융자자의 평균 FICO 크레딧점수는 739점, 소득대비 부채비율은 36%였기에 상당한모험일 수 있으나, 각종 시뮬레이션 실험 끝에 융자조건을 완화해도 된다는 결론에 도달했다.

이 프로그램은 연방주택국 FHA의 저소득첫주택구입자를 위한 3.5% 다운페이먼트 융자 프로그램과 본격적인 경쟁을 예고했다. FHA 융자는 주택 에쿼티가 20%에 도달할때까지 고액의 모기지보험료를 부담해야 하지만, 이 회사의 일부 모기지 상품은 모기지 보험 의무가 없다.

뱅크 오브 아메리카도 최근 프레디 맥과 크레딧유니언 등과 합작해 3% 다운페이먼트 프로그램을 내놓았다. 이 프로그램은 퀴큰 론스 상품과 마찬가지로 다운페이먼트가 부족한 밀레니얼, 이민자, 저소득 첫주택 구입세대를 겨냥한 것으로, 당장 현금 보유고가 많지 않더라도 폭넓게 융자기회를 제공하고 있다. 이자율이 4.5% 정도로 시세보다 약간 높은 것이 흠이긴 하지만, 모기지 보험료를 부과하지 않는다는 장점을 무시할 수 있다.

‘Alterra Home Loans’와 ‘New American Funding’ 등도 프레디 맥과 파트너십을 마련, 특히 마이너리티 바이어를 겨냥해 3% 다운페이먼트 프로그램 ‘Your Path’을 마련했다.기본 직장의 임금 외에 과외 직업(second job)의 수입(최소 12개월 이상 지속시)까지 총소득으로 합계해 산출할 수 있도록 허용하고, 융자자(배우자 포함) 외의 다른 가족 구성원의 수입까지 총소득으로 간주해 소득대비 부채비율을 낮추는 역할을 하고 있다. 소득대비 부채비율 한도비율도 45~50%까지 용인한다. 히스패닉 등 상당수의 이민자 가족이 과외 직업 등을 통해 상당한 소득을 올리고 있지만 융자시장에서는 기본 직장의 소득만 포함시키는 헛점을 보완한 프로그램으로 최근 큰 인기를 끌고 있다.

비은행 모기지 경쟁 효과

전국모기지금융가연합회(MBA)의 발표에 의하면 지난 2011년 발급 모기지의 절반 이상은 JP모건 체이스, 뱅크 오브 아메리카, 웰스 파고 등 3대 은행에서 발급했으나 지금은 20%로 떨어졌다. 은행권 모기지가 빠져나간 자리를 비은행 모기지가 차지하고 있다. 퀴큰 론스, 론디포(loanDepot), PHH 모기지 같은 비은행 모기지회사가 전국 10대 모기지 금융기관에 이름을 올리고 있다.

주택 위기가 서브 프라임 모기지 부실 사태에서 비롯됐기에 당국에서 전례가 없는 규제정책을 취하면서 은행권의 모기지 사업 퇴조가 역력했다. 은행은 강도높은 스트레스 테스트를 거치고 모두 14개에 달하는 금융규제당국의 무관용 원칙에 따른 규제를 받아야했다.금융소비자보호청(CFPB) 같은 기관에서는 승인해야 할 모기지와 그렇지 않은 모기지를 판단할 수 있는 근거까지 제시하기에 이르면서, 은행은 이같은 규제비용이 모기지를 통해 얻는 유무형의 이익보다 크다고 생각해 점점 발을 빼기 시작한 것이다.

금융권이 이익을 극대화하려면 어느정도 위험을 감수해 높은 이익을 얻은 고위험 상품이 필요하지만, 당국의 규제로 인해 천편일률적으로 규격화된 모기지에서는 매력적인 이익을 기대하기 힘들었다. 은행은 서브프라임 모기지 사업으로 큰 이익을 보기도 했지만, 이 사태에 대한 책임에서 벗어나지 못하고 대대적인 구조조정의 희생양이 되기도 했었다.

은행은 부실에 대한 책임을 떠안게 되자 자기자본을 삭감당하는 고통을 겪기도 했었다.하지만 비은행 모기지 회사는 자기자본이 없었기 때문에 서브프라임 모기지 사태에 더욱 취약했으나, 위기 이후 몸을 가볍게 함으로써 다시 사업을 재개하는 것도 쉬웠다.위기 이후 규제가 은행권에 집중되고, 일종의 제3금융권으로 자본없이 크레딧으로 운영되는 비은행권 모지기 회사는 규제를 덜받게 됐다.

주택 모기지 보증기관인 페니 매이 등은 주택위기 이전에 은행권 모기지 회사에 대해 훨씬 낮은 융자보증비용을 부과했으나 위기를 겪은 후에는 비은행권 모기지와 비슷하게 요구했다.은행권 모기지라고 해서 특별히 더 안전한 것이 아니라는 판단이 작용한 탓이다. 이렇게 해서 비은행권 모기지는 전통적인 은행권 모기지보다 훨씬 더 많은 시장지배력을 지니게 된 것이다.

2015년 이후에는 비은행권 모기지 회사 간 경쟁이 가열되면서 사상 최저수준의 모기지 금리를 연속 경신해 갔다.이들은 2016년말 연방준비제도이사회가 9년만에 기준금리를 올렸을 때에도 모기지 금리 인상 속도를 조절할 수 있는 제어장치 역할을 할 수 있었다.

김옥채/객원기자