[부동산 가이드] 부동산 개발

개발과정에서 비용계산 등 이해 쉽지 않아
수탁자 보호의무 있는 전문가 도움 받아야

진정한 부동산 전문인을 양성하고 싶다. 비록 나는 부족하고 모자라지만 '청출어람'이란 고사성어의 힘을 얻어 야무진 꿈을 그려보게 된다.

몇 해전 한국 친정에 아이들과 다녀왔을 때 허무맹랑한 꿈이 하나 맘속에 자리 잡았었다. 전주 풍남동 주변의 몰라보게 달라진 한옥마을에서의 체험 여행은 여러 가지로 남다른 게 있었다.

지난번 칼럼에서 부동산의 투자처로 소개했던 젠트리피케이션이 대표적으로 성공한 지역이기도 하다. 전동의 성당과 조선 왕조 태조 이성계의 어진을 모신 경기전을 주변으로 낙후된 한옥이 여기저기 남아 그 흔한 고층 아파트가 들어오지 않았던 낙후된 동네였다. 한국의 대기업이 뼈대만 남은 한옥들을 사기 시작했고 지금은 서울 북촌의 한옥마을과는 차원이 다른 국제 관광지가 되었다. 어우동을 연상케 하는 한복을 빌려 입고 곳곳의 지역음식과 관광지 특유의 길거리 음식을 먹으며 체험여행을 하는 참 여유있고 기억에 남는 여행이었다.

문득 어느 밤, 디즈니랜드처럼 캘리포니아에 한옥마을을 만들어 보면 어떨까 하는 망상이 꼬리에 꼬리를 물어 며칠밤을 새기도 했었다. 하이스쿨에 다니는 딸을 붙들고 앉아 LA카운티, 오렌지카운티, 리버사이드카운티에 시티 소유의 땅을 도네이션 하라는 프리젠테이션을 만들어보라고 비영리단체를 만들어 주었다. 물론 한해 두해 이루어질 일도 아니고 내 생애 이루고자 해서 끝을 바라고 시작한 일도 아니다. 며칠 밤 꼬리에 꼬리를 물고 떠오른 망상 같은 생각이 재미있었다. 미국의 많은 빈땅을 두고 시 정부가 이런 프리젠테이션에 관심을 가져줄 수 있도록 가랑비에 옷 젖듯이 노크해 보고 싶었다. 만약 기부 되는 땅이 생긴다면 한국 대기업에 투자 제의를 하러 다니는 공상이 며칠 동안 현실의 어려움을 내려놓을 수 있는 힘이 되었다.

한인들의 정치적, 경제적 성장으로 한인타운에도 한인 부동산 개발업자들이 많이 있다. 이 부동산 개발업자들 덕분에 쉽게 경제적인 이득을 얻는 투자자도 많지만 사기성 개발 프로젝트도 간혹 보인다.

땅을 구매 후 투자자를 모으거나 바이어를 찾는 형태의 개발 프로젝트가 많은데, 개발 프로세싱에 현실적인 코스트를 계산하는 것은 일반인이 쉽게 이해 하긴 어렵다. 전반적인 인타이틀먼트(entitlement)가 정부로부터 승인된 채 거래가 이루어 지기도 하지만, 이 인타이틀 먼트를 에스크로 중 확인.증명하는 비용도 구매 가격의 5% 정도 생각해야 한다.

한 투자자가 땅을 사고 인타이틀먼트를 진행하고 컨스트럭션 융자를 받아 완공을 계획한다면 큰 이익을 남길 좋은 기회이지만, 과정에 사고 파는 트랜스액션이 있거나 투자자로서의 역할을 해야 한다면 반드시 수탁자 보호의무(Fiduciary duty)가 있는 전문가와 함께하기를 권한다.

▶문의:[phone]


애니 신 / ERE 나래비 부동산 대표