[부동산 가이드] 1031 익스체인지

시가보다 가격 조금 낮게 하면 성공 빨라
구매 먼저하고 6개월 내 물건 팔아도 돼

'1031 익스체인지(Exchange)'거래의 성공은 첫째로 타이밍을 잘 맞춰야 한다. '타이밍이 전부(Timing is everything)'라는 격언은 부동산이나 주식투자 등 인생의 많은 부분에 동일하게 적용됨이 틀림없다. 둘째로는 적절한 타협과 양보가 필요하다.

1031 익스체인지에 대한 열망은 자신이 소유한 부동산의 가치가 많이 올랐다고 생각될 때, 또는 운영이 힘들고 지쳐서 좀 더 쉽고 편하게 운영할 수 있는 사업부동산을 찾고 싶을 때 시작된다.

성공적인 익스체인지를 위해서는 먼저, 투자할 부동산의 종류와 지역을 선정해야 한다. 무엇이든 돈만 되면 투자한다는 생각으로 임한다면 실패할 확률이 매우 높다고 보는 것이 맞다. 이를 위해서는 투자자가 투자하고 싶은 분야의 매물의 현황과 운영방법, 그리고 앞으로의 전망 등을 먼저 알고 있어야 한다.

종류별로 나누어보면 소득을 위한 주거, 아파트, 호텔, 소매센터, 산업용, 오피스 등으로 나눌 수 있다. 또한 인기가 있는 투자의 대상은 그만큼 매물이 충분하지 않은 경우가 많다.

본인 소유의 인컴 프로퍼티의 시가를 어느 정도 알게 되고 최근의 마켓 현황을 파악하면 먼저 투자할 다른 인컴 프로퍼티의 종류와 지역을 선정하고 정해진 종류에 대한 시장조사를 하여야 한다. 시장조사를 위해서는 동일 종류의 사업을 하고 있는 아니면 해본 경험이 있는 분들의 조언을 받는 것이 중요하다.

다음으로는 브로커를 선정해야 한다. 상담하는 브로커가 해당분야에 얼마나 전문성이 있는가를 알아보는 것은 필수이고 얼마나 업데이트된 정보를 제공할 수 있는지 그리고 그 분야에 종사하는 다른 브로커들과 어떤 유대관계가 있는지도 살펴보아야 한다 . 좀 더 다양한 물건을 찾아보기 위한 방편으로 여러 명의 브로커에게 매물을 알아보는 경우가 있는데 그렇게 추천할 만한 일은 아니다. 왜냐하면 생각보다도 브로커 커뮤니티가 서로 연결돼 있는 경우가 많고, 나 아닌 다른 브로커들과 경쟁관계에 있다고 생각되면 정해진 시간 안에 그 손님의 물건을 찾는데 많은 시간과 정성을 모으기 어려울 수도 있기 때문이다.

이렇게 어느 정도 익스체인지 구매에 대한 계획이 서면 가장 신뢰할 수 있고 능력이 있다고 생각되는 리스팅 브로커를 선정하고 현재 가지고 있는 건물의 매매를 시작할 수 있다. 일반적으로 현재 보유하고 있는 부동산을 단기일 내에 매매를 성사시켜 익스체인지를 성공하려면 조금은 가격을 양보하여 시가와 비교하여 바이어들이 구매 충동을 일으킬 수 있는 가격을 제시하는 것도 좋은 생각이다.

다른 비결 중 하나는 바이어 측을 위해 물건을 찾고 있는 브로커의 비용을 바이어가 지불하는 것을 동의하면 물건을 찾고자 하는 분야의 셀러와 브로커들에게 알리는 것이다. 더 좋은 매물을 먼저 차지할 수 있는 기회가 올 수 있기 때문이다.

꼭 사고 싶은 매물을 놓치고 싶지 않고 나의 매물도 높은 가격을 받고 싶으면 좀 더 안전한 방법으로 역교환이라는 방법을 사용할 수도 있다. 최근에 많이 사용하는 방법으로 즉, 먼저 구매를 하고 6개월 내에 내 물건의 매매를 완료하는 방법이다. 이를 위해서는 부대경비를 지급해야 한다.

▶문의:[phone]


브라이언 이 / 노스아메리칸 프로퍼티 부사장