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모기지 빨리 갚고 여유있는 은퇴생활 가능

[LA중앙일보] 발행 2018/07/12 부동산 2면 기사입력 2018/07/11 12:26

15년 고정 모기지 이자의 이점
월페이먼트 30년보다 더 부담

모기지 이자가 오르면서 이자율이 3.8%선인 15년 고정 모기지 융자에 예비주택구입자들의 관심이 모이고 있다.

모기지 이자가 오르면서 이자율이 3.8%선인 15년 고정 모기지 융자에 예비주택구입자들의 관심이 모이고 있다.

예비주택구입자들이 이처럼 힘들었던 시간도 드물다.

매물은 부족하며 주택 가격은 계속 뛰고 모기지 이자율도 오름세에 있기 때문이다. 엎친 데 덮친 격으로 미국 경제는 나아졌다고 하지만 임금 인상은 정체되면서 주택 구입 융자에 가장 중요한 잣대인 소득 대비 부채비율(DTI)도 맞추기도 힘든 상황이다.

특히, 30년 고정 모기지 이자율이 4.5% 선에서 움직이면서 아직은 3.8% 선인 15년 고정 모기지 이자율에 관심이 쏠리고 있다.

고민하는 예비주택구입자들을 위해서 재정정보 사이트인 뱅크레이트닷컴의 분석을 바탕으로 15년 고정 모기지 이자의 장단점에 대해 소개한다.



◆장점

1. 이자 절약

30년 고정 모기지 이자는 당장 내야하는 월페이먼트가 15년 고정보다는 적기 때문에 재정 부담을 줄일 수 있다. 그러나 기간이 길고 이자율이 더 높아서 이자부담은 훨씬 크다. 다시 말해, 15년 고정 모기지 이자율로 집을 구입하면 월페이먼트 액수가 늘어나지만 이자는 훨씬 절감할 수 있는 것이다. 심지어 이자율이 같아도 상환기간이 절반이라서 훨씬 더 절약할 수 있다.

일례로 기존 주택 평균 거래가인 26만4800달러의 주택을 구입하려고 주택가격의 10%인 2만6480달러를 다운페이하고 나머지는 4.55% 이자율로 주택융자를 받았을 경우, 30년 고정은 이자로만 17만5000달러 이상을 지출하게 된다. 15년 고정과 비교하면 8만4000달러나 더 내는 셈이다.

2. 강제 저축

앞서 언급한 것처럼 훨씬 많은 월페이먼트를 지급해야 하기 때문에 소비를 줄이는 등 강제로 저축하는 효과가 생긴다. 미국인들은 저축을 하지 않는 경향이 있다. 따라서 15년 고정 모기지의 월페이먼트가 소득에 비해서 무리가 아니면 돈을 저축하는 습관을 기를 수 있는 효과적인 방법이 될 수 있다는 것이다. 그러나 월페이먼트를 감당할 수 없거나 연체되면 크레딧점수 하락이나 주택 차압 등의 위험에 노출될 수 있어서 주의가 요구된다.

3.더 나은 은퇴

65세 이상 미국인의 5가구 중 4가구는 주택을 소유하고 있으며 이들의 절반은 채무에 시달린다. 주택 모기지가 주요한 빚이라는 점에서 15년 안에 모기지를 전부 상환한다면 은퇴 후의 개인 재정상황이 훨씬 나아진다. 리버스 모기지로 은퇴자금을 늘릴 수도 있다.

◆단점

1.저축 자금 부족

미국의 5명 중 3명은 1000달러의 비상금도 없다. 또 대학생 자녀를 둔 부모들의 5명 중 2명은 저축 자금이 2만 달러가 안 된다. 또 55세~64세 사이 가족의 60%는 은퇴 계좌가 있지만 계좌 액수는 12만 달러에 불과하다. 따라서 월 페이먼트가 30년 고정보다 1.5배 이상 차이나는 15년 고정을 선택하면 다른 세이빙이 힘들어 질 수 있다.

2.하우스 푸어

15년 고정으로 모기지 월페이먼트를 메우면 집은 있지만 현금이 부족한 하우스 푸어가 될 수 있다. 특히 자산이 집이 전부라면 더 주의해야 한다.

3.세금공제 감소

개정세법 때문에 주택소유주들의 세금공제 혜택이 줄었다. 재산세를 포함한 지방세(SALT)공제 1만 달러 상한제와 모기지 이자 공제 75만 달러 제한(2017년 12월15일 이후 구입자) 등으로 세금공제 혜택이 축소됐다. 30년 고정과 비교하면 이자 공제 기간이 15년으로 줄어 세제혜택은 더 준다. 이런 단점들이 해당하지 않는다면 15년 고정 금리를 하는 게 유리하다.

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