지역권(EASEMENT)<62>

부동산파헤치기

"시애틀 한인회의 마운트레이크 테라스 신한인회관을 판매함에 있어 토지오염, 리스연장, 지역권(easement) 등의 문제해결이..."

지난주 서북미 한인사회는 시애틀 한인회관의 매각, 매입문제로 시끄러웠다. 기사를 자세히 읽어보면 새로 구입한 마운트레이크 테라스 신회관의 판매문제가 언급되면서 '지역권'이란 용어가 나온다. 지역권(easement)은 상당히 미국적인 개념이다. 굳이 한국말로 풀이하자면 '법적 소유권을 갖고 있지 않은 상태에서 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리'다. 집을 다닥다닥 붙여서 건설하는 최근의 주거형태에서는 문제 발생 확률이 적다. 현대의 지역권 문제는 단독 지역권(Easements In Gross)이라하여 전신주 설치, 가스, 수도설치 등 '공공설비'에 대한 지역권 설정문제가 주류를 이룬다. 서류를 먼저 살펴봐야 겠지만, 마운트레이크 테라스 한인회관의 경우도 지역권문제가 발생했다면 단독 지역권 문제일 확률이 높다. 상가건물인데다 시정부가 모라토리엄을 설정한 상태였기 때문에 공공기물 설치, 보수 등의 문제가 생길 확률이 많기 때문이다. 복잡한 지역권이 설정돼 있는 상가건물이라면 판매에 지장이 있을 수 있다.

남의집 드라이브웨이를 내 땅처럼 사용

지역권을 설명할 때 흔히 드는 예가 '남의 집 드라이브 웨이'다. 다음의 예를 보자. 1920년생 리모델한 벨뷰 하우스에 사는 K씨는 자신의 집에 들어가기 위해서는 옆집의 드라이브 웨이를 반드시 통과해야 한다. 집 구조가 그렇게 생겼다. 처음 집을 구입할 때 에이전트로부터 출구에 대한 지역권이 설정돼 있어 전혀 문제가 없다는 이야기를 듣긴 했는데, 지금보니 남의 부동산을 내 통행로로 사용하고 있는 것이다. 이웃집에서 만약 지역권이 설정돼 있는 드라이브 웨이를 '시끄럽다', '사생활 보호에 문제가 있다'는 등의 이유로 차단시키면 소송에서 이길 확률이 거의 없다. 내 땅이지만 남에게 권리가 있는 것이다. 그래서 지역권을 좁은 의미로 '출입권'이라고 하기도 한다. 일반적으로 이러한 출입과 관련된 지역권은 이즈먼트 어펄테넌트(easement appurtenant)라는 이름으로 부동산 시험문제에 자주 출제된다.

단독 지역권(Easements In Gross)

단독 지역권은 유틸리티와 관련돼 설정된 지역권이다. '공공시설 지역권(Public Utility Easement)'이란 별칭이 있다. 우리집 뒷마당에 전봇대가 있다. 분명히 내 땅인데 공공기관의 기물이 들어와 있는 것이다. 보기싫다고 빼가라고 할 수 없다. 이러한 경우가 바로 대표적인 유틸리티 지역권에 해당한다. 보통 공공 수도관, 전기선, 가스 등의 시설물의 경우 지역권을 가지고 있다. 이러한 단독 지역권은 힘이 세다. 내 땅이라고 권리를 주장하기 힘들고 심지어 지역권이 설정돼 있으면 그 지역은 내 건물을 함부로 증축 못 하기도 한다. 그래서 이런저런 지역권이 많이 설정돼 있으면 가격에 좋지 않은 영향을 주기 마련이다.

지역권은 타이틀에 명기되므로 구매하고자 하는 부동산을 살펴볼 때 ^내 땅이 분명한데 공공으로 사용되거나 ^이웃과의 경계가 명확하지 않을 때 ^오래된 집인데 이웃과 가깝게 붙어 있는 경우 등은 구입전 지역권의 유무를 꼭 확인해 보는 것이 좋다. 지역권은 드라이브웨이의 예에서 처럼 관행적으로 설정되는 경우가 많은데, 타이틀에도 지역권 설정 문제가 명기되지 않았다면 얼마나 오랫동안 그렇게 사용되어 왔는지를 조사해 지역권을 설정하기도 한다. 이러한 경우를 '관행적 지역권'이라 한다.

지역권은 혜택을 보는 사람이 사용에 대한 지속 여부를 결정하게 되며 지역권을 제공하는 쪽에서는 이에 대한 아무런 권한이 없다. 지역권은 천재지변으로 소멸되기도 하고 더 이상 필요없을 경우 문서를 통해 지역권의 해제를 별도 표시하기도 한다.

[e-mail]


이형우 기자