Los Angeles

Partly Cloudy
74.2°

2018.11.15(THU)

Follow Us

CMA(현재시세분석)

이형우 기자
이형우 기자

[시애틀 중앙일보] 발행 2009/03/05 미주판 4면 기사입력 2009/03/05 10:48

부동산파헤치기<66>

"말도 안되는 소리 하지도 마세요. 2년전 80만 달러에 산 집을 77만 달러에 내 놓으라니요. 90만 달러는 충분히 받을 수 있다고들 했는데. 그 가격에는 절대로 팔 수 없어요. 자신없어서 그러는 것 아니예요?"
시장상황이 안 좋은 요즘 셀러와 리스팅 에이전트간에 종종 벌어지는 설전이다. 셀러는 현재의 상황이 믿기지 않는다. 아무리 주택가격이 '2006년 수준으로 돌아갔다', '20%가 넘게 떨어졌다'고 해도 '내 집'이 본전치기도 못 할 수준이라니.

부동산 에이전트는 '감'으로 가격을 산정하거나 셀러의 분위기를 보고 가격을 정하지 않는다. 여기저기 전화해 보고 그 중 가격을 가장 높게 산출하는 에이전트를 선정한다는 셀러가 간혹 있는데 좋지 않다. 현재 마켓 시세와 동떨어지게 높은 가격을 산출해 내거나 '셀러가 원하는 가격에 내놓지요'라고 말하는 에이전트가 있다면 오히려 의심해 봐야한다. 리스팅을 잡기위해 무리수를 둘 확률이 높다.

에이전트가 리스팅 가격을 산출할 때 이용하는 방법을 현시세분석(Current Market Analysis), 줄여서 CMA라 한다. "이 집은 내가 잘 아는데..."라든지, "원하는만큼 리스팅 해 놓고 안 팔리면 천천히 내려보죠"라고 이야기하는 에이전트 보다는 "CMA에 따르면 이정도가 적정선입니다"라고 하는 에이전트가 훨씬 믿음직스럽다.

벨뷰 L지역의 2000년생 방 4개, 화장실 2개 2500스퀘어피트짜리 주택을 내놓는다고 하자. 에이전트는 주택의 모양과 연도, 방갯수, 넓이 등이 비슷한 최근에 이지역에서 팔린 주택들을 조사해서 평균을 낸다. 그리고 리스팅 주택과 비교를 하는 것이다. 앞서 예를 든 '77만 달러'주택도 과거같으면야 85만도 좋고 90만 달러 이상도 받을 수 있겠지만 요즘은 모든 주택시세가 그렇듯 10~20%가량 떨어진 가격으로 매물이 나오고 있기 때문에 혼자만 90만 달러에 내놓는다면 영원히 팔리지 않을 가능성이 높다.

이 집을 90만달러에 내놓겠다며 덥썩 리스팅을 받아갔다면 셀러는 당장은 '기쁜 환상'에 젖을 수 있겠지만 쉽게 팔릴 것을 예상해서는 안된다.

MLS에서 벨뷰 L지역 방3개 이상, 화장실 2개 이상으로 최근 팔린 주택들을 찾아봤다. 20여채가 나온다. 그 중에서 집크기를 2,XXX스퀘어피트로 좁히고 특정학군을 넣었더니 8채가 나왔다. 이 중 모델이 비슷한 3채를 골라 CMA(MLS에는 자동으로 평균을 내 주는 기능이 있다)를 했더니 평균가격이 5X만 3000달러가 나왔다. 에이전트는 여기에 리모델링에 들어간 비용 등 외적인 요소를 가감해 셀러에게 리스팅 가격을 제시하게 된다.

하지만 CMA는 현실과 또다른 이면도 있다. 이 지역에서 활동하는 브로커에게 CMA의 정확성에 대해 물어봤다. 다음은 그의 대답.

"사실 CMA는 셀러마켓일때 유용합니다. 하지만 바이어 마켓일때는 셀러들이 최대한 높게 집값을 받고 싶어하므로 CMA에 나온대로 권유했다가는 리스팅을 놓치기 쉽상인 것이 현실이죠. 그래서 에이전트들에게는 리스팅 가격을 받을 때 셀러가 원하는 가격, 리스팅 에이전트로서의 CMA가격, 그리고 브로커의 예상가격을 모두 내놓고 셀러에게 선택을 하게 하기도 합니다. 물론 셀러가 원하는 가격이 가장 비싸고 브로커 예상가격이 가장 싸죠."

CMA와 감정사가 내놓는 어프레이절 가격은 대동소이한 방법으로 진행된다. 그래서 오랜 경험의 에이전트가 내놓는 가격과 감정사가 내놓는 가격은 크게 차이가 없기 마련이다.

사족하나. 과거 융자은행들의 압력으로 감정가를 인위적으로 높게 조작한 사례들이 발견된 바 있어 5월부터는 감정기준이 달라진다.

leehw@koreadaily.com

오늘의 핫이슈

Branded Content

 

포토 뉴스

전문가 칼럼전문가 전체보기

HelloKTown