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강화된 모기지대출, 넘기 힘든 ‘허들’

조성진 기자 jean@cktimes.net
조성진 기자 jean@cktimes.net

[토론토 중앙일보] 발행 2012/12/15  1면 기사입력 2012/12/21 05:41

상환능력 범위내 부채관리 긴요

연방정부의 모기지대출 조건 강화조치로 상당수의 한인들이 더욱 큰 어려움을 겪고있다.

짐플레허티 연방 재무장관은 최근 최대상환기간을 30년에서 25년으로 단축시키는 것을 골자로 한 모기지 대출조건을 강화 규정을 시행, 이로 인한 상환부담 증가가 한인들에게 큰 어려움을 주고 있는 것으로 알려졌다. 새 모기지 정책의 주요 변화내용은 원리금 상환기간(amortization period)이 25년으로 대폭 축소됐다는 것. 또한 1백만달러 이상의 주택은 모기지 보험에 들 수 없으며 대출 차환(refinancing)은 현재 집 시세의 85%에서 80%로 제한되는 것으로 개정됐다. 마크 카니 중은 총재가 국내인의 높은 가계부채비율(4/4분기 가계부채/수입은 152%)을 우려하며 금리 인상시 위험에 처할 수 있다고 경고하고 있는 가운데 정부측에서는 모기지 대출조건 강화조치는 과열된 부동산 시장을 안정화시키는데 기여할 것으로 보고 있다. 하지만 모기지 전문가들은 모기지 강화정책이 부동산 시장 냉각과 경제위기를 초래할 지도 모른다고 불안감을 표출하고 있다.

국내 주요도시에서 모기지 대출조건 강화로 인한 영향은 이미 나타나고 있어 부동산 시장 냉각이 우려되고 있는 가운데 GTA 한인들의 어려움도 상당할 것으로 진단되고 있다. 한인들은 주택을 보유하고 렌트를 주면서 주택가격 상승시 자본이익(capital gain)을 얻으려는 목적으로 무리하게 이중 삼중의 모기지 대출을 받는 경우가 종종 있는데 금리가 상승 하거나 집값이 하향곡선을 타기 시작하면 현금화가 사실상 막히게 되고 상환자금 부족으로 이른바 ‘흑자도산’이라는 사태를 맞이하지 말라는 보장이 없기 때문에 각별한 관리가 필요한 시점이다.

이와 관련 서재철 TD은행 부장(드루리-커머 지점)은 “모기지 대출조건 강화로 집관련 비용이 월수입의 40%를 넘으면 대출이 어려워진다. 하지만 기존 대출에는 영향이 없으며 실질 소득 및 사업 전망을 고려해 개별 금융기관마다 운용의 융통성이 있으므로 신중히 검토하고 비교분석할 것이필요하다.”고 말했다. 그는 또 “저금리 시장이 형성되었기 때문에 기존 고정금리 모기지를 사용하던 사람들도 남은 기간 동안 ‘Blending’(금리 혼합)을 이용해 저금리 기조의 혜택을 놓치지 말아야 할 것”이라고 조언했다. 모기지 전문가들에 따르면 모기지 대출을 갖고 있거나 신규 대출을 받으려는 사람들은 ‘TDSR’(Total Debt Service Ratio) 관리를 잘해야 한다고 말한다. 즉 매달 집관련 비용(housing cost:모기지 원리금, 유틸리티, 재산세 등)과 기타 모든 부채(all other debt payment)가 월 수입의 40%를 초과하지 않도록 부채관리를 철저히 할 것을 촉구하고 있다.

한편 CAAMP(캐나다공인모기지전문가협회)가 조사한 바로는 모기지대출의 55% 이상이 고비율 모기지(다운페이 20% 미만)를 갖고 있으며 79%가 고정 모기지를, 10%가 변동 모기지를, 11%는 혼합 모기지를 갖고 있어 과거(고정 모기지 67%, 변동 모기지 25%)의 행태에 변화가 일고 있는 것을 알 수 있다. 이는 저금리가 당분간은 계속될 것이라는 전문가의 전망에도 불구하고, 변동 모기지 금리(평균 3%)와 고정 모기지 금리(5년 3.2%~3.3%)와의 차이가 무시할 만한 수준으로 좁혀진데다 갑작스런 금리상승에 대한 불안감때문에 소비자들이 고정 모기지로 선회하는 것으로 분석된다.

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