더블 딥, 트리플 딥, 멀티 딥<94>

부동산 파헤치기

경제 비관론자하면 생각나는 대표적인 학자는 뉴욕대학의 누리엘 루비니 교수. 그의 '부정적이고도 정확한' 경기예측때문에 부동산 파헤치기에서는 이미 여러차례 루비니 교수를 소개한 바 있다.
'비관론의 원조'격인 학자가 한 명 더 있다. 루비니 교수는 최근 향후 경기가 불안하다며 '더블 딥(double-dip)'이란 용어를 사용했는데, 바로 그 '더블 딥'이란 말을 처음 만들어 쓴 모건 스탠리의 경제학자 스티븐 로치가 바로 그 원조다. 스티븐 로치는 경기가 살아날 듯 하면서 다시 주저 앉았다가 오를 듯 하면서 다시 침체되는 경기 사이클링을 더블(double)에 빗대어 이를 '더블 딥'이라고 불렀다. 로치는 "역사적으로 6번의 경기불황 중 5번은 더블딥 현상을 겪었으며 70~80년도에는 2차례의 '트리플 딥'이 있었다"고 주장하기도 했으나, 경제학자들은 '트리플 딥'을 일반 경제현상으로 받아들이진 않고, 굴곡진 경제상황을 표현할
때 '더블 딥'이란 표현을 일반화시켜 사용하는데는 암묵적으로 동의했다.

"더블딥, 상업용 부동산 지켜봐야"
루비니 교수의 12단계 붕괴론의 시작은 '주택시장의 침체'다. 그는 주택경기불황이 서브라임사태로 이어져 신용카드, 자동차 할부, 학자금 대출 등이 경색되고 채권보증업체들의 등급이 하향되면서 상업용 부동산 시장이 붕괴하고 기업들의 채무 불이행으로 이어지며 이들이 악순환 한다는 12단계 붕괴론을 주창했다. 그가 리먼 브러더스 파산 1주년을 맞은 시점에서 지난달 다시 내놓은 우울한 예측 역시 부동산이다. 이번에는 상업용 부동산이다. 루비니 교수는 "금융위기가 진정되지 않았을 뿐더러 정책을 내놓는 연방정부가 상업용 부동산 시장에서도 같은 실수를 반복하고 있다"며 더블딥을 경고했다. 교수는 CNBC와의 인터뷰에서 소비자들은 지출대신 저축을 택하고 있고, 심화되고 있는 상업용 부동산 시장의 부실로 미국 경제는 또다시 위기에 다시 직면할 것이라며 더블딥의 근거로 삼았다.

상업용 부동산의 위태로운 모습은 우리 주위에서도 2가지로 요약돼 목격된다. 하나는 사무실 공실률이고 또 하나는 실업률이다.

시애틀 다운타운, 벨뷰 다운타운의 공실률 증가는 이지역 사람이면 설명없이도 다 알 정도. 공실률은 렌트비 하락을, 렌트비 하락은 부실자산 증가로 이어져 상업용 부동산 시장 전체에 어두운 그림자를 드리운다. 10%대에 육박하고 있는 워싱턴주 실업률은 상업용 부동산 시장의 가늠쇠다. 일자리가 텅텅비는데 일할 공간이 뭐 필요하겠는가. 루비니 교수는 이러한 이유로 더블딥을 경고한 것이다.

주택시장의 '더블딥'
사실 6,7,8월 워싱턴주 부동산 시장은 활기가 있었다. 부동산 에이전트들의 발걸음이 왠지 모르게 분주했고 이삿짐 트럭도 눈에
많이 띄었다. 거시적으로 볼 때(케이스실러 지수는 20개 주요도시의 집값이 3년만에 2개월에 걸쳐 상승세를 나타냈다고 했다)도, 미시적으로 볼 때(mls는 6,7,8월 주택판매가 증가했다고 밝혔다)도 모두 상승세를 보였음이 확실하다.

하지만 6,7,8월은 전통적인 부동산 성수기에 해당하는 방학철이었고 판매된 주택의 많은 부분은 숏세일이나 차압매물 이었다.

이제는 방학철도 끝나고 비오는 우기로 곧 접어드는데, 상업용 시장이 아닌 '주택시장의 더블딥'도 예상치 말란 법이 없다.
혹자는 "미국경제는 더블 딥이 아니라 '멀티 딥'이다"고 예견하기도 했다. 루비니 교수, 스티븐 로치의 비관론을 뒤엎을 경제
회생의 신호탄을 기대해 본다. 더블딥을 예견하기에는 사람들의 마음이 너무 지쳐있는 상태다.

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이형우 부장