부동산 파헤치기

"브로커의 친절한 설명,
이자율 보다 중요하다" <97>

"1달 월 페이먼트 2000달러가 맥시멈이예요. 맞춰 주세요."

미국의 모기지 융자 프로그램은 종류가 많다. 고정과 변동이 있고 고정은 나눠 내는 기간에 따라 15년, 30년 심지어는 40년 짜리도 있다. 변동 역시 1년, 3년, 5년 고정변동 등과 이자만 내는 형태, 원금이 오히려 불어나는 형태까지 다양하다. 사실 잠재 바이어 입장에서는 다른 무엇보다 내가 낼 수 있는 월 페이먼트 금액이 가장 중요하기 때문에 일단 가능한 페이먼트 범주내에서 모기지 프로그램을 찾아 내기만 하면 내가 어떤 융자 프로그램을 가지고 있는지 잊기 쉽상이다. 아무리 융자 종류의 차이점과 장, 단점에 대한 정보가 많아도 결국 '월 얼마인가'외에는 눈에 들어오지 않는 것이다.

기자 역시 마찬가지였다. 본 기자가 처음 콘도를 구입한 것은 1997년. 지금부터 12년 전이다. 내가 어떤 프로그램을 가지고 있었는지 기억이 나지 않아 당시 융자 서류를 찾아봤다. 지금은 없어지다시피한 '80-20' 소위 피기 백으로 13만 달러짜리 콘도를 구입했었다. 30년 고정 이자율은 7.65%에 1차 모기지를 월 800달러 정도씩 냈다. 기자 역시 융자 브로커에게, "돈 없이 집사게 해 주세요. 월 1000달러가 넘으면 안되요"라고 했지, "나에게 맞는 융자 프로그램을 소개해주세요"라고 하지 않았었다.

4명 중 1명은 '몰라'
이와같은 상황은 비단 한인들뿐만이 아니다. 지난해 뱅크레이트닷컴에서 주택소유주들을 상대로 무작위 설문조사한 결과가 재미있다. 설문결과에 따르면 주택 소유주 중 "고정 금리 프로그램을 가지고 있다"고 대답한 사람은 65%, 변동 프로그램을 가지고 있다고 대답한 사람은 7%로 나타났다. 이자만 지불하는 프로그램을 가지고 있다고 응답한 사람은 2%였고 "어떤 프로그램인지 모른다"는 응답이 무려 26%나 나왔다. 집주인 4명 중에 1명은 내가 어떤 융자 프로그램을 가지고 있는지 모른다는 것. 이 조사는 지지난 해에도 똑같이 실시했었는데 당시에는 34%가 "융자 프로그램에 대해 모른다"고 답했다. 주택소유주들은 의외로 '무지'하다.

이렇게 많은 수의 주택 소유주들이 융자 프로그램에 대해 '무관심에 가까운 무지'를 보이는 이유는 2가지. 하나는 주택 소유주 자체의 문제이고 또 하나는 융자 브로커의 불성실이다. 바이어는 새 집을 갖게 된다는 흥분된 마음에 융자 브로커의 설명을 귀담아 듣지 않을 수 있다. 또 몰라서 생기는 피해는 결국 본인부담이므로 문제가 크지 않다. 하지만 융자 브로커의 불성실한 안내가 무지의 근원이라면 어떨까.

"마음에 꺼리낌이 있었습니다. 모기지 페이먼트를 감당 못 할 상황이라는 것을 뻔히 알면서도 융자가 나오기만 하면 집을 사겠다고 달려드는데, '다시 생각해 보시지요'라든가, '모기지 감당이 쉽지 않을 겁니다'라든가 하는 김빼는 소리를 하기는 쉽지 않았습니다. 그리고 이러한 '서브 프라임' 고객들 때문에 부동산 시장 전체가 휘청거릴줄은 예상을 못 했죠. 조건이 안되는 바이어에게 모기지를 내 주지도 않겠지만, 앞으로는 더 정확하고 친절한 설명을 통해 고객을 보호해야 할 것 같아요." 지난주 만난한 융자 전문가의 '서브 프라임 붕괴직전'에 대한 설명이다.
로드 아일랜드의 빈곤문제 연구소 엘렌 프랭크 수석 경제학자는 이를 정확히 꼬집었다. "브로커들이 제대로 설명을 해 주지 않은데다 융자자들도 낮은 페이먼트에만 관심있을 뿐 나머지는 굳이 알려고 하지도 않았기 때문에 이러한 현상이 나타난다. 차압이 증가하는 직접적인 원인이기도 하다."

모기지 서류를 꺼내보자. 내가 가지고 있는 이자율이 얼마인지 모르면 '1단계 경고', 변동 모기지인데 언제 만료가 되는지 모르면 '2단계 경고', 내 모기지가 15년인지 30년인지 모르면 '3단계 경고'를 스스로 자신에게 내리자. 부동산 경기회복을 집안에서부터 시작할 수 있는 첫걸음이다.

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이형우 부장