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가주 단독주택 4채 중 1채는 임대용

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/08/02 부동산 2면 기사입력 2018/08/01 11:49

2008년 보다 27% 증가한 180만채가 렌트
자녀와 함께 거주 위해 아파트보다 집 찾아
10년전 차압 당한 홈오너도 단독주택 선호

아파트 보다 넓은 공간을 갖춘 단독주택에 대한 렌트 수요가 늘어나고 있다.

아파트 보다 넓은 공간을 갖춘 단독주택에 대한 렌트 수요가 늘어나고 있다.

지속적인 집값 상승과 매물부족으로 인해 렌트용 주택 수요도 크게 증가하고 있다.

연방센서스 통계에 따르면 2016년 기준 가주 전체 단독주택 4채 중 1채는 세입자들이 거주하는 것으로 나타났다.

남가주의 임대용 단독주택 수는 10년전 보다 29%가 늘어난 73만6400채인 반면 아파트 유닛은 13% 증가에 그쳤다.

가주 전체의 렌트용 단독주택은 약 180만채로 10년 전에 비해 27%가 증가한 것으로 조사됐다.

단독주택에 대한 렌트 수요 증가 현상은 가주에만 국한된 것은 아니다. 전국의 렌트 목적 단독주택은 1250만채로 같은 기간동안 30%가 늘어나면서 렌트 시장의 트렌드가 바뀌고 있음을 알 수 있다.

전국주택임대위원회의 다이앤 툼 디렉터는 "지난 수년간 주택에 대한 임대 수요가 급증하면서 이 부분에 대한 성장세가 뜨거울 정도로 핫한 분야가 되고 있다"고 전했다.

그럼 테넌트들이 왜 단독주택을 선호하는 것일까. 부동산 전문가들은 주택 렌트에 대한 수요가 늘고 있는 이유로 몇 가지를 꼽고 있다.

첫째는 생활의 편리성때문이다.

아파트는 가족 구성원이 적을 때 거주하기 좋은 렌트 공간이다. 하지만 최근들어 대학을 졸업한 자녀들이 비싼 렌트비 때문에 부모가 살고 있는 아파트로 들어오면서 아예 전 가족이 함께 거주할 수 있는 단독주택을 선호하고 있다.

즉 부모와 자녀들이 따로 따로 아파트에 살기보다는 서로 합쳐 넓은 주택에서 생활하는 것이 더 편리하고 경제적이라고 생각하기 때문이다.

단독주택은 아파트 보다 여러 가재도구를 놓아둘 공간이 많다. 그리고 마당이 있으므로 협소한 아파트 건물안에서 답답하게 사는것보다 생활의 편리성을 높일 수 있다.

또한 우수한 일부 학교들이 아파트 밀집 지역 보다는 단독주택 근처에 있기 때문에 취학 연령대의 자녀를 둔 부모들의 마음을 움직였다고도 할 수 있다.

둘째는 과거 집을 소유했던 사람들이 아파트 보다는 다시 주택 임대를 선호하기 때문이다.

10년 전 발생했던 금융위기때 전국적으로 수백만명의 홈오너들이 집을 잃었다.

주택경기의 버블이 터지면서 약 800만채 이상의 홈오너들이 집을 포기하면서 렌트 생활을 시작했다. 그 당시 정들었던 집을 버렸던 차압주택 소유주들중에서 살림 규모를 쉽게 줄이지 못한 사람들은 아파트 보다 단독주택을 선택했다.

실제로 현재 주택에서 렌트 생활을 하는 사람들의 27%는 이전에 주택을 소유했던 홈오너들이다.

금융위기 때 남가주에서는 샌버나디노와 리버사이드 카운티 거주자들의 차압이 매우 많았었다. 집을 잃은 홈오너들이 렌트용 단독주택을 찾으면서 샌버나디노는 주택 렌트가 50%나 급등했으며 리버사이드는 45%가 증가했다.

그 당시 차압 주택들의 상당수는 개인 투자자나 기업형 사모펀드 그룹으로 넘어갔다.

특히 2011년에 블랙스톤이라는 사모펀드는 모기지 렌더들로부터 차압 매물 8만2570채를 벌크로 구입하기도 했었다.

아고라힐스에 위치한 한 투자 기업도 4만채가 넘는 차압주택을 사들였으머 이들 주택들은 현재 렌트용 활용되고 있다.

그렇다면 지금이라도 단독주택을 구입해서 임대사업에 뛰어들까 하고 생각하는 투자자들이 있을 것이다. 결론부터 말자하면 현금 투자가 아니라면 수익성은 별로다.

70만달러짜리 주택을 구입한다고 가정하자.

다운페이로 30%를 한다면 융자금 49만달러에 대한 페이먼트는 30년 고정에 이자율 4.5% 적용시 월 페이먼트는 2483달러다. 여기에다 재산세로 한달에 700달러를 더하고 주택 보험료로 1년에 1000달러를 낸다고 가정하면 총 페이먼트는 월 3267달러가 계산된다.

이 주택에 대한 렌트비로 한달에 3500달러를 받는다면 월 200여달러밖에 수익을 올리지 못한다. 갑작스럽게 집에 수리 할 일이라도 생긴다면 그때는 적자가 된다.

만약 70만달러짜리 주택을 현금으로 구입해서 한달 렌트비로 3500달러를 받는다면 수익률은 4%가 넘는다. LA한인타운 기준 아파트 수익률이 4%가 안되는 것과 비교하면 오히려 수익성이 높게 나온다.

따라서 주택을 이용해서 렌트 사업을 하려한다면 100% 현금으로 구입 하거나 오래 전에 사두었던 주택으로 해야 수익률을 높일 수 있다.

부동산 정보 분석 업체인 에이텀은 주택으로 임대사업을 하는 건물주는 최소 1개나 2개 이상의 주택을 소유하고 있으며 12%는 10채 이상을 갖고 있다고 밝혔다.

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