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“HELOC·캐시아웃, 실탄을 확보하라”

[애틀랜타 비즈니스] 김정수 융자·UMG Financal
집값 밸류 좋고 이자율 낮아
융자 후 CD 예치 통해 윈-윈

“이자율이 좋고 프로퍼티 밸류(Property value)가 올라가 있으니 융자를 통해 현금을 확보하는 데 매우 유리한 시기입니다.”

김정수 융자 대표(UMG Financial·License# 1060206)는 미국 경기가 나빠질 가능성에 대비해 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC·Home Equity Line of Credit) 또는 캐시아웃을 통해 현금을 확보하고 CD에 묶어두는 게 바람직하다고 권했다.

그는 “예를 들어 4.25% 모기지 이자율로 30만달러의 집을 산 뒤 20만 달러 상당의 모기지가 남아 있다면 HELOC과 캐시아웃을 통해 차액의 80%까지 현금 융자가 가능하다”며 “이 돈을 은행에 따라 2.5%, 많게는 3.5%까지 이자율이 좋은 CD 등에 묶어두면 2% 이하의 모기지 이자율을 내는 효과를 보면서 현금까지 확보해 놓을 수 있는 기회가 될 것”이라고 했다.

그러면서 “미리 융자를 통해 현금을 확보해두면 재투자 또는 급전이 필요한 상황에 요긴하게 사용할 수 있다”면서 “예를 들어 나중에 좋은 집이 싸게 나왔는데 현금 매입만 가능한 경우나 현금으로 할 경우 좀 더 좋은 조건 가격으로 살 수 있는 기회가 있어도 현금이 확보돼 있지 않으면 융자를 할 수밖에 없어서 좋은 매물을 놓칠 수 있다”며 집값이 좋은 지금 같은 시기에 좋은 프로그램을 적극 이용할 것을 권했다.



또한 집을 사거나 현재 가지고 있는 융자가 모기지 보험이 포함돼 월 페이먼트가 많이 나가는 경우 재융자를 통해 모기지 보험을 없애고 2000달러 정도의 현금을 손에 쥘 수 있는 재융자도 고려해 볼 것을 조언했다. 집 밸류가 몇 년전보다 많이 올라 있어 그 당시 적은 다운페이먼트를 했거나 연방주택관리청(FHA) 융자를 했다면 모기지 보험을 없앨 수 있어 한 달에 200~300달러 정도 절약할 수 있다는 설명이다.

김 대표는 “여윳돈이 있는데 한 달에 나가는 모기지 페이먼트가 부담이 돼 어떻게 해야 할지 상담이 많이 오지만, 목돈으로 모기지를 일부 갚으면 페이먼트가 내려가는 줄 알고 있는 분도 있다”며 “목돈을 그대로 갚으면 월 페이먼트는 변함이 없고 기간이 금액에 따라 줄어들면서 남은 원금만큼 이자만 줄어드는 것”이라고 했다. 따라서 월 페이먼트를 줄이길 원하면 재융자나 리캐스트(recast) 프로그램을 적극 활용할 것을 권했다. 리캐스트은 신규 대출을 받지 않고도 월 모기지 지불액을 낮추는 방법이다.

그는 “1회에 한해 150~350(융자회사 따라 다름) 달러의 리캐스트 비용을 현재 모기지 회사에 내야하지만, 모기지 돈을 넣은 만큼 월 페이먼트가 낮아지는 효과를 기대할 수 있다”고 설명했다. 고객이 여러 차례 반복해도 되는 리캐스트는 융자 기간을 그대로 유지하면서 모기지 페이먼트를 낮추는 효과를 볼 수 있다. 김 대표는 “재융자는 원하는 돈을 넣은 만큼 기간을 줄이면서 월페이먼트를 낮추고 이자도 조정할 수 있는 등 본인 상황에 맞출 수 있는 게 장점”이라고 말했다.

김정수 대표는 “많은 상담을 하다 보면 안타까운 사례들이 있다”며 융자전문인과 가깝게 지내며 파이낸스와 재정에 대해 평소 조언을 자주 듣고 상담하는 것이 좋다고 했다.

그는 “예를 들어 다음 달에 집을 살 계획인데 그달에 차를 산 상담자도 있다”며 “차 페이먼트가 500-600달러이면, 약 10만 달러의 융자할 돈을 잃게 된다”고 말했다. 이어 “30만달러를 융자받으려다 차 페이먼트 때문에 20만 달러로 떨어지면 마음에 드는 집을 사지 못하는 상황이 생길 수 있다”는 게 김 대표의 설명이다.

김정수 UMG(Unlimited Mortgage Group, INC) 대표는 컨벤셔널(Conventional) 일반 융자와 FHA, VA, USDA 정부융자, 재융자와 캐시아웃 등을 ‘김정수 융자와 함께하면 생활이 행복해집니다’라는 모토로 최저의 이자율을 제공하는데 노하우가 있다. 3% 다운 페이먼트 컨벤셔널 융자와 NO PMI 프로그램, NO COSING COST 등의 상품을 취급한다.

또한 최근 들어 인컴 신고가 낮게 보고된 분들(No income program)을 위한 융자 프로그램으로 일반융자에서는 집이나 캐시아웃 등을 할 수 없어도 융자가 가능한 상품을 소개하고 있다.

김 대표는 “요즘 크레딧 관리를 잘하는 분들이 많다”며 크레딧 관리가 융자를 결정하는 매우 중요한 요소라고 강조했다. 그는 “그러나 크레딧 점수가 낮다고 융자가 불가능하진 않다”며 “융자 가이드라인이 매우 느슨해져 580점의 점수를 가져도 가능하다”고 설명했다.

생애 첫 주택구매자(First time home buyer)에 대한 세간의 잘못된 인식도 지적했다. 김 대표는 “단 한 번도 집을 산 적이 없는 고객만 첫 주택구매자로 분류되는 것은 아니다”라며 “가지고 있는 주택을 처분한 뒤 3년이 지나면 첫 주택구매자로서 자격도 갖게 된다”고 말했다.

그러면서 “이전에는 처음 사는 이들만 가능했던 3% 다운프로그램 융자를 이제는 현재 집을 가지고 있는 소유주도 3% 다운 컨벤셔널 융자가 가능해졌다”며 “다만 카운티마다 상한 규정 인컴 리미티드가 있는데 최근에 많이 올라(귀넷 7만4800달러) 많은 구매자가 이자율도 좋고 모기지 보험도 저렴한 3% 다운 페이먼트 혜택 프로그램을 선호하고 있다”고 덧붙였다.
▶문의 김정수 융자 770-731-4489


허겸 기자



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