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[마이클 리 칼럼]프레디 맥의 AVM(전산감정가) 전환계획

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/12/08 07:44

미국 양대 모기지 기관 중 하나인 프레디 맥이 자신들이 투자하는 모기지의 감정을 전적으로 자동전산 감정으로만 시행하려고 계획 중인 것으로 알려졌다. 이는 부동산 업계에 이미 커다란 파장을 일으키고 있다. 프레디 맥의 결정은 곧, 모든 소비자 은행들의 융자규정을 결정하는 것이기 때문이다. 금융파동 이후, 프레디 맥이 모든 융자에 소득증명 서류가 있어야만 투자한다고 해서, 소득증명 서류가 융자에 필요항목으로 바뀐 것이 한 예다.

전산감정가(이하 AVM)은 이미 접수된 많은 감정기록, 주변가격추세, 알고리듬 등을 활용한 전산식 주택가격 산출방식이다. AVM 자체가 사실 생소한 방식은 아니다. 이미 금융파동 이전의 모든 융자의 90%는 AVM으로 산출됐다. AVM으로 산출된 감정가격이 매매계약가격보다 낮은 경우에만 직접감정이 요청 되었다. 또한 소비자들이 쉽게 접하는 인터넷 싸이트들에서는 이미 자신들의 AVM을 활용하고 있다. Zillow.com의 Zestimate가 그 쉬운 예다.

AVM의 장점은 감정사의 직접 감정보다 훨씬 빠르고(2주의 기간을 단 1분만에 산출한다), 비용도 없다는 점이다. 감정사가 감정 할 경우 350-650달러의 감정료가 지불되어야 한다. 또한 인간이 할수 있는 간단한 실수를 방지할 수 있다.

대부분의 타운하우스, 콘도 등의 AVM 활용은 그다지 큰 문제가 되지 않을 수 있지만, 싱글하우스는 문제점이 발생할 있다. 60년이 된 주택단지에, 낡은 주택을 허물고 지은 새주택이 과연 전산방식으로는 얼마나 가치를 인정받을 지는 상상만으로도 암울하다. 실제로 Zillow등에서 산출된 주택가격이 가장 어긋나는 예가 신축. 업그래이드. 개축된 주택들이다. 컴퓨터는 60년된 문짝이 떨어진 캐비넷과 신형 최첨단 특수가공 캐비넷의 차이를 $0로 간주하기 때문이다.

가장 근본적인 문제는 과학이 아닌 문제를 과학으로 풀려는 것에 있다. 감정가격은 과학이 아니다. 인간이 원하는 가치를 숫자로 표현하는 방식인데, 인간이 원하는 차이를 과학적으로 측정이 불가능하기 때문이다. 만일 감정가를 과학으로만 산출한다면, 매일 살인사건이 발생하는 우범지역의 주택과 학군이 좋은 안전지역의 주택은 크기에 비해서 같은 가격을 지불해야 한다. 그러나 그렇지 않다.

주택매매 계약가격은 이런 인간적 가치의 과학적 접근을 표현한 가격이다. 이 매매계약 가격을 인정하는 과정에서 제3자인 감정사가 동의. 이의를 제시하는 것이다. 그런데 만약 이 제3자가 인간이 아니고 컴퓨터인 경우에는, 아무래도 인간적 측면이 많이 배제될 것이다.

가장 합리적 해결책은 AVM으로 측정된 가격이 계약가격에 만족되지 않으면, 인간 감정사를 요청하는 방식이다.

감정사는 주택의 가치는 물론, 종종 규정의 감독관으로도 활용되고 있다. 지하실에 따로 부엌을 설치해서 렌트를 놓았던 주택이, 이 부엌설치를 카운티 규정에 준해서 승인을 받았는지도 확인해 보는 것이다. 컴퓨터는 지하실에 핵발전소가 설치되어 있어도, 이를 모르고 승인할 것이다.
▷문의: 703-678-1855 mlee.epr@gmail.com



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