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[오문식 칼럼] 모기지에 관한 흔한 질문들

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2017/01/05 06:43

오문식 / 페어웨이에셋 시니어 컨설턴트

가끔 모기지에 관해서 받는 질문 중 가장 많은 질문 몇 가지를 칼럼을 통해서 답변했다. 뜻밖에 반응이 좋아서 기분이 흡족할 때가 많았다. 모기지 승인의 경우 개인마다 다른 부분들이 많겠지만, 공통적인 질문사항들은 정해져 있는 듯 하다.

오늘도 흔한 질문 중 몇 가지에 대해서 답변하려 한다.

문] Mortgage Shortage가 뭔가요? 페이먼트가 갑자기 올랐어요.

답] 정확하게 이야기하자면 Escrow Shortage인 경우가 많다. 매월 내는 모기지 페이먼트에는 세금과 보험비가 포함되어있다, 그리고 세금과 보험비로 내는 부분은 본인의 Escrow Account란 곳으로 차곡차곡 쌓여가게 된다.

이렇게 쌓인 Escrow Account의 금액으로 1년에 두 번 세금을 내야 하는 시기가 되면 은행에서 자동으로 세금을 지불하게 된다. 그런데 모기지 페이먼트에 포함된 세금과 보험비는 융자를 받을 당시의 세금과 보험비로 책정되어 결정된다.

시간이 지나면서 집 가격이 상승하거나 세금이 올라서 또는 보험비가 오른 경우 이미 측정된 세금과 보험비로는 모자라는 경우가 발생하게 된다. 이런 경우 이 모자란 부분을 채워 넣기 위해서 월 페이먼트를 올리게 된다.

방법은 두 가지가 있다. 이미 모자란 부분을 한 번에 지급하게 되면 이후 페이먼트의 상승이 크지 않다. 하지만 이 모자란 부분까지 매월 나눠서 지급하게 되면 그 부분이 채워지기까지보다 높은 페이먼트를 요구할 수 밖에 없다.

문] 투자용 집에서 현금인출 할 방법이 없나요?

답] 세컨드 모기지, 즉 흔히 알고 있는 에퀴티 융자 등의 방법으로 현금인출을 해주는 은행은 거의 없다. 하지만 모기지를 재융자 하면서 현금인출은 가능하다. 단, 현금인출 재융자의 경우 이자율이 올라간다. 또한, 투자용 주택에 대한 현금인출 재융자의 경우 이자율 상승 폭이 더욱 커진다. 투자용 주택에서 현금인출 재융자는 가능하지만, 오히려 현재의 이자율보다 높아질 가능성이 크다.

문] 재융자하는데 집 감정가격이 너무 많이 나왔어요, 집에 대한 세금이 높아지는 것 아닌가요?

답] 집 가격이 상승하면 집에 대한 세금도 올라간다. 하지만 세금은 집 감정 서류에 기준을 두지는 않는다. 따라서 재융자 시 감정비가 높다고 세금이 올라가는 것은 아니다. 오히려 재융자에 사용되는 감정 서류의 집 가격이 높다면 재융자 진행에 도움이 되는 경우가 많다.

문] 실직을 했습니다. 모기지 페이먼트가 부담스러워졌는데 재융자가 가능할까요?

답] 현재 상황이 실직 때문에 월수입이 없거나 줄었다면 사실상 재융자가 힘들다. 만약 다른 회사의 근무가 예정돼있다고 해도 당장은 재융자가 사실상 쉽지 않다. 재융자를 받으려면 다시 취직하고 최소 한 달 이상은 월급을 받아서 이를 증명서류로 제출을 하여야 한다. 단, 이런 경우 모기지 재조정이 가능할 수 있다.

모기지 재조정은 현재의 은행에서 모기지 페이먼트가 불가능한 이유를 증명하고 단기간 페이먼트를 내지 않거나 페이먼트를 낮춰주는 방법이다. 비용도 많이 들지 않고 페이먼트도 낮추는 방법이지만 추후에 모기지를 받을 때 걸림돌이 되는 경우도 있다.

전화문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com

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