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[부동산 칼럼- 마이클 리] 주택구입의 지불방법

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2017/01/12 07:21

주택을 구입할 때, 여러가지의 방법을 활용해서 돈을 지불할 수 있다. 주택매매라는 것이 셀러와 바이어 사이의 법적계약이므로, 둘 사이의 합의만 성사된다면 여러 종류의 형태로 금전의 이전이 가능하다. 가장 많이 활용되는 세가지 방법을 알아보면 다음과 같다.

현찰구입
현찰구입은 유동현찰이 가능한 바이어들이 활용하는 방법이다.

이는 주택을 구입하기위해서, 바이어가 다른 제3자에게 돈을 빌리지 않아도 되는 것을 말한다. 자신의 적금, 주식, 채권 등을 현금화해서 주택의 매매금을 마련하는 방법이다. 바이어가 현찰구입을 조건으로 오퍼계약을 접수할 때는, 항상 바이어의 현금을 증명할 수 있는 은행, 주식, 채권 고지서 등을 제시해야한다.

주택의 현찰구입의 장점은 단기간 주택구입 프로세스, 융자승인의 리스크 삭제, 감정결과의 유연성 등을 통해서 셀러들에게는 항상 매력적인 오퍼가 된다. 단 일부 현찰 바이어들이 자신들의 장점을 과신해서, 지나치게 낮은 가격에 오퍼를 넣는 과오를 종종 범한다.

융자구입
주택구입에 충분한 현찰을 보유하고 있지 않은 대다수의 바이어들은 주택융자를 활용한다. 즉, 충분하지 않은 금액을 은행에 빚을 내는 것이다. 이 은행 빚은 돈을 빌리는 사람에 따라서 조건이 변한다.

신용이 좋고, 직장도 안정적인 사람과 신용이 나쁘고 직장이 불안정인 사람의 융자조건은 빌려준 돈을 회수할수 있는 확률과 반비례로 이자율이 책정된다. 파산기록, 차압기록, 숏세일의 기록의 사람이 융자가 힘들고 이자율이 높은 이유는 은행 측에서는 빌려준 돈을 다시 회수할 확률이 비교적 낮기 때문이다. 리스크가 높으면 배상이 높아야 하기 때문이다.

융자를 통해서 주택을 구입할 때, 은행들은 보통 30여일의 프로세스 기간을 요한다. 수입증명은 연방세무국까지 확인을 하고, 은행예금액도 60일의 기록 등을 점검한다. 이 모든 점검이 끝나면, 비로소 융자 최종승인 서류를 제공한다. 따라서 셀러들은 이 융자최종승인까지는 바이어의 구입능력 판정을 기다려야 한다.

종종 계약되었던 주택이 다시 매물로 주택시장에 나오는 이유중에 가장 큰 이유는, 이 융자승인 과정에서 불합격을 받은 바이어들이 있기 때문이다. 이런 이유로 셀러들은 융자승인 과정이 필요없는 현찰 바이어들을 선호한다.

셀러 파이넨스 구입

럭셔리 주택들에서 드물지 않게 목격되는 셀러 파이넨스는, 셀러가 바이어의 모자란 구입액을 융자해주는 방법이다. 일반 은행들이 42만달러까지는 쉽게 융자를 제공하지만, 그 이상의 액수 특히 100만달러 이상의 액수를 융자하기 위해서는 심사기준과 이자율이 엄격하다.

이로 인해서, 많은 바이어들이 융자를 얻지 못하고 있다. 이런 불편한 점을 셀러가 바이어에게 협력해 주는 것이다. 물론 셀러는 자신이 빌려준 액수를 집 문서에 저당을 잡는 형태로, 위험에 대한 리스크를 줄일 것이다

마이클 리/ 엡스틴 엔 피어스 부동산
문의: 703-678-1855 mlee.epr@gmail.com

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