[오문식의 융자 이야기]모기지 승인 시 필요사항의 이해

고객들의 모기지 승인을 진행하다 보면, 요구하는 서류를 왜 요구하게 되는 지, 왜 특정한 서류 때문에 승인이 까다롭거나 불가능해 지는데 대해서 이해하지 못하는 분들이 많다. 그도 그럴 것이 분명히 이미 제출한 서류에 다 있는데 다른 서류를 요구한다거나 말로 설명은 되는데 서류상으로 증명할 수 없는 부분들이 있다. 오늘은 대부분 생각하지 않는 추가서류에는 어떤 것이 있는지 그리고 왜 요구하는지, 그리고 서류로 증명하기 힘든 경우는 어떤 경우가 있는지 간단하게 알아보자.

이미 많은 분이 알고 계시는 것처럼, 모기지 승인을 받기 위해서는 필요한 자금(또는 추가로 요구되는 동적 자금)이 지난 2개월 동안 자신의 자금임을 증명해야 한다. 이 사항을 근거하기 위해서 대부분 최근 2개월 동안의 은행거래내용(Bank Statement)을 요구하는데, 이 거래 내용중 입금내용의 검토는 굉장히 까다롭다. 고정적 수입 이외의 입금내용은 대부분 이 자금의 출처와 입금 이유를 서류상으로 증명해주어야 한다.

곗돈을 받았거나, 식구들이 도와주었거나, 한국의 부동산을 처분해서 입금된 금액 등은 사실상 근거서류를 제출하기가 불가능하다. 이렇게 입금의 근거자료를 제출하지 못하면 처음부터 필요한 금액의 출처를 “기프트 펀드”(Gift Fund0로 돌리는 경우가 많다. 기프트 펀드는 식구 중 누군가에게 갚거나, 이자를 지급하는 등의 책임 없이 순수하게 받는 금액이다. 이렇게 모든 필요한 금액을 식구들이 준다고 하면 지난 2개월간의 은행 내용은 필요하지 않다. 단, 자금을 주는 가족이 특정 금액을 조건 없이 준다는 서류를 작성하고 그 금액을 세틀먼트 회사의 은행 계좌로 송금해주면 된다. 하지만 융자를 받는 집이 투자용 주택인 경우 기프트 펀드를 사용할 수 없다.

월급을 받는 경우라도 시간외 수당, 커미션 또는 팁으로 인한 수입이 있다면 수입계산방법이 달라진다. 월급 중 고정적이지 않은 수입이라면 지난 2년 동안의 수입에 평균치를 계산하게 된다. 이때 세금보고 또는 월급명세서에는 기본급여, 시간외 수당, 커미션들이 정확하게 나눠지지 않는다. 따라서 ‘Verification of Employment’라는 서류를 기준으로 하는데, 이 서류는 회사를 지나간 2년, 그리고 올해 현재까지의 급여를 항목별로 나눠서 기록하게 돼있다.

여기에 기록되는 기본급여는 현재의 급여로 계산되고 나머지 일정하지 않은 수입에 대해서는 이 서류에 기재된 금액을 기준으로 지난 2년 동안의 평균을 계산하게 된다. 따라서 2014년에는 기본급이 많고 추가수당이 많았는데 2015년과 현재는 기본급여가 적고 추가수당이 적다면, 기본급여는 현재의 급여로 계산되고 추가수당은 적은 금액으로 계산돼서 수입의 근거자료로 불리할 수 있다.

모기지 승인을 위해서 프로그램 대부분은 지난 2년 동안의 세금보고 서류를 요구한다. 그런데 특별한 경우를 제외하고는 IRS에서 제공되는 ‘텍스 트랜스크립트’를 또 받아야 한다. 이는 세금보고와 같은 숫자들이 세금보고와 같은 항목으로 기록되어있다. 다시 말해, 세금보고 서류와 같은 서류이다. 하지만 은행에서는 세금보고 서류의 조작 가능성을 두고 IRS에서 이 서류를 받아야 한다. 지금은 본인이 인터넷을 통해서 10분이면 받을 수 있지만, 인터넷 사용이 힘든 분들은 IRS에 융자기관 또는 은행이 요청해서 받게 되는데 비용도 들어가고 시간도 1주일 이상 걸리게 된다.

▷문의: 703-994-7177?