[부동산 Q&A] 모기지 융자 포인트 지불하면 이자율·페이먼트 낮출 수 있어

Q: 주택 구입을 하려고 합니다. 다행히 다운페이먼트할 자금을 마련할 수 있어서 융자를 받아 주택을 구입하려고 하는데, 융자시 고려해야 할 점을 알고 싶습니다.

A: 주택 구입을 위한 모기지 융자를 받으려면 신중해야 한다. 일단 융자를 받게 되면 보통 15년에서 30년 동안 페이먼트를 통해 갚아나가야 하는 만큼 정확한 정보를 통해 자신이 처한 상황에 맞는 융자 상품을 선택해야 한다.

가장 먼저 신경쓰야 하는 것은 이자율이다. 한 조사에 따르면 모기지 대출자의 3분의1은 본인이 내는 이자율이 얼마인지도 모른다고 한다. 페이먼트 액수를 정해주는 이자율을 모른다는 것은 정말 심각한 문제다. 만약 40만 달러를 30년 고정 4.25%의 이자율로 대출받는다면 월 페이먼트는 1968달러가 된다. 반면, 이자율이 4%로 낮아지면 월 페이먼트는 1909달러가 되고, 1년이면 약 700달러를 정도를 절약할 수 있게 된다. 반대로 이자율이 4.5%로 높아지면 월 페이먼트는 2027달러로 올라, 연간 700달러 정도를 더 내게 된다.

두 번째는 포인트다. 포인트는 모기지 융자를 받을 때 이자율을 낮추기 위해 지불하는 것을 말한다. 포인트는 통상 융자액의 1%로 모기지 10만달러당 1000달러가 1포인트가 된다. 즉, 40만 달러의 융자를 받을 경우에는 1포인트를 지불하는데 4000달러가 필요하다. 이를 통해 1포인트를 지불하면 모기지 금리를 보통 0.25% 디스카운트해 준다. 40만 달러를 4.25% 금리로 대출받은 융자자가 4000달러를 들여 1포인트를 미리 구입하면 금리는 4.0%로 낮아지게 되는 것이다.

이 경우 월 페이먼트는 1968달러에서 1909달러로 줄고 1년으로 따지면 약 700달러가 절약된다. 결국 4000달러를 투자해 금리를 낮추면 6년도 안돼 본전을 되찾고 남은 기간은 낮은 금리를 유지하게 된다. 30년간 모기지 페이먼트를 한다고 하면 4000달러를 투자해 2만1000달러 정도를 아끼게 되는 셈이다.

조기상환페널티도 확인해야 한다. 상당수의 모기지 융자 상품은 조기상환페널티가 있다. 즉, 계약 기간이 아직 만료되지 않았는데 재융자를 받거나 주택을 매각하는 등의 사유로 조기에 융자액을 상환하는 경우 벌금을 물게 되는 것이다. 렌더 입장에서는 장기간 이자를 받아내는 것이 유리하고 이를 상정해 수익성을 책정했는데 조기에 갚아버리면 결과적으로 손해를 볼 수 있게 된다. 따라서 조기상환페널티를 부과하는 경우가 많다. 물론 융자은행에 따라 조기상환페널티를 물리는 기간은 차이를 보인다. 따라서 이 조항이 있으면 빼 줄 것을 요청하는 것이 좋다.

모기지 기간도 고려해야 한다. 일반적으로 모기지 기간이 짧을 수록 이자율은 낮아지지만 매달 상환해야 할 모기지 페이먼트는 높아진다. 주택 구입시 가장 많이 하는 융자가 30년 고정 모기지 융자이지만 15년 고정을 선택하는 주택구입자도 많다. 15년 고정 모기지 이자율은 30년 고정에 비해 이자율이 일반적으로 0.5~0.8%포인트 정도 낮다. 하지만 짧은 기간에 융자액을 갚아야 하는 만큼 페이먼트는 좀 더 높다. 가장 큰 장점은 융자원금이 빨리 줄어드는 만큼, 30년 고정에 비해 내는 이자가 훨씬 적다는 것이다.

고정으로 선택할지 변동을 택할지도 결정해야 한다. 일반적으로 변동 모기지 상품을 선택하면 이자율이 고정에 비해 낮다. 하지만 매년 이자율이 변하기에 불안하다. 다행히 이자율이 내려가면 월 페이먼트는 더 낮아지지만 반대로 이자율이 올라가면 페이먼트 부담은 늘어난다. 반면, 고정을 택하면 정해진 기간만큼 월 페이먼트가 고정되기에 안정적이다.