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[부동산 가이드] 건물주 되기

FHA·VA융자 이용해 2~4유닛에 투자
내 집도 장만하고 렌트 수입도 가능해

조물주보다 더 높은 게 건물주라는 농담이 있다. 필자가 융자일을 하면서 손님들 중에 렌털 프로퍼티에 관심을 갖고 문의를 하거나 혹은 이미 렌털 투자주택을 가지고 재융자를 하면서 뛰어난 부동산 감각에 필자를 놀라게 할 때가 있다.

부동산에 대한 높은 안목과 렌털 수익을 통해 적은 모기지 페이먼트를 하면서 집값이 오른 투자의 귀재들을 만날 때가 있어서, 이번에는 융자 관점에서 투자 부동산에 대해서 얘기를 하고 싶다. 서민들이 쉽게 투자 부동산으로 취급할 수 있는 건물이 듀플렉스, 트리플렉스 혹은 포플렉스인데, 그 이상의 유닛들은 상업용으로 취급되기 때문에 서민들이 쉽게 시작하기에는 무리가 있다.

이런 렌털 투자 부동산의 인기는 뜨겁고 렌트 수익과 부동산 투자를 위한 구매의 열기는 식지 않고 있다는 생각이 된다. 투자(Investment) 부동산보다는 서민들이 집주인으로 살면서 다른 유닛들에 렌트를 줘서 렌트 인컴이 생기고 이를 모기지 페이먼트에 적용을 한다면 적은 페이먼트를 하면서 내 집을 쉽게 장만할 수 있다고 여겨진다. 예를 들어서 듀플렉스를 구입하여 한 유닛에는 집주인이 살고 다른 유닛을 매달 1500달러에 렌트를 준다면 그만큼 모기지 페이먼트에 부담을 줄일 수가 있으므로 고려해 볼만하다.

이런 멀티유닛의 부동산을 사려면 몇 가지 고려사항이 있다. 우선, FHA(연방주택국)나 VA(Veterans Affairs)융자를 통해서 멀티유닛 부동산을 구매할 경우 다운페이를 미니멈으로 할 수 있는데, FHA융자의 경우 다운페이를 집값의 3.5%만 하면 된다. VA 융자의 경우 다운페이가 전혀 필요가 없다. 융자금액은 FHA의 경우 남가주 지역은 최대 4유닛의 포플렉스 경우 130만7175달러까지 가능하며, 수요가 많은 2유닛 듀플렉스의 경우 최대 87만225달러까지 가능하다. 이 금액은 지역마다 다르므로 융자인과 상의하여 자신이 관심있는 지역의 최대 융자금액을 확인할 필요가 있다.



다음으로 FHA융자의 경우 미니멈 다운페이가 3.5%라고 했는데, 일반 융자의 경우 다운페이 기준이 좀 높아서 2유닛의 경우 15%, 3유닛 그리고 4유닛의 경우 25% 이상의 다운페이를 해 융자가 가능하다. 만약 15%를 다운하고 2유닛의 부동산을 구매할 경우 모기지보험(PMI)이 발생하므로 반드시 고려해야 할 것이다. 일반융자로 멀티유닛을 구매할 때 모기지기업 패니매 기준으로 2유닛의 경우 최대 융자금액이 93만300달러, 3유닛의 경우 112만4475달러 그리고 4유닛의 경우 139만7400달러 이다.

처음 내 집을 장만하면서 건물주로서 렌트 수익을 함께 얻을 수 있다면 좋은 투자 대상이 될 것인데 반대로 발생할 수 있는 비용으로는 모기지 페이먼트, 재산세, 집보험, 그리고 집의 수리비를 고려해야 할 것이다.

만약 2유닛의 듀플렉스를 구매하여 3000달러의 모기지 페이먼트가 있고 다른 한 유닛에서 1500달러의 렌트 수익이 있다면 건물주는 1500달러만 부담한다면 내 집을 장만할 수 있다. 집을 잘 관리하며 테넌트와 좋은 관계를 유지한다면 집의 가치는 상승하여 투자로써도 좋은 대상이 바로 집이 될 것이다.

2~4유닛의 집을 소유하면서 테넌트들로부터 렌트비를 받으면서 내 집을 소유할 수 있는 방법으로 고려해볼 필요가 있다.

▶문의:(818)641-5533


엔드루 최 / 에버렌딩그룹 주택융자 전문인



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