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[오문식의 융자 이야기]주택담보대출 보험을 없애는 방법

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/06/30 06:08

주택담보대출을 받을 때 보통의 경우 집 가격의 80% 이상을 융자받으면 주택담보대출보험을 꼭 들어야 한다.

문제는 이 모기지 보험료가 매월 만만치 않다는 점이다. 40만 달러의 집을 살 경우 매월 200달러가 훌쩍 넘는 보험료는 매월 내야 한다. 이 금액은 보험료이기 때문에 세금혜택도 받을 수 없고, 또 이 보험이 있어서 혜택을 받는 경우는 극히 드물다.

그렇다면 이렇게 불필요한 보험료를 안낼 수 있는 방법은 없을까? 정확하게 말하면 안낼 수 있는 방법은 없지만, 은행이 대신 내줄 수 있다. 이러한 프로그램을 PMI, 즉 Lender Paid Mortgage Insurance Program인데 예전에는 높은 이자율 때문에 등한시 되었지만, 지금은 이 프로그램의 이자율이 높아지면서 수요가 늘고 있다. 그렇다면 이러한 프로그램을 사용하는 것이 이득일까? 이득이라면 어떻게 얼마나 이득이 될까? 솔직히 말하자면 이득이 될 수도 그렇지 않을 수도 있다. 해당 주택담보대출을 얼마나 오래 소유할 것인지 원금을 어떻게 갚아나갈 계획인지에 따라서 이야기는 달라진다.

예를 들어보자. 40만 달러의 집을 10% 다운하고 집을 구매하는 경우 일반적인 30년 고정은 원금과 이자가 $1,616, 세금과 보험비가 $405, 그리고 주택담보대출보험이 $186으로 총 $2,207을 부담하게 된다. 같은 경우를 PMI로 융자를 받는다면 원금과 이자가 $1,708로 올라가지만 모기지 보험료를 은행에서 대신 내주면서 총 부담금액은 $2,113으로 줄어든다. 매월 $94의 차이가 난다. 적다면 적지만 세금혜택도 받지 못하는 보험료를 내지 않으면서 세금혜택을 받을 수 있는 이자를 조금 더 내는 격이다.

5% 납부의 경우 차이는 더 벌어진다. 같은 40만 달러의 집을 5% 다운해서 구매하는 경우 일반적인 30년 고정은 원금과 이자가 $1,733, 세금과 보험이 $405, 그리고 주택담보대출보험이 $266으로 총 매월 상환이 $2,404이된다. 이와 비교해서 PMI의 경우 총 상환이 $2,219로 줄어들어서 매월 $185가 차이가 난다. 위의 상황만 놓고 본다면 20% 미만을 다운할 경우 PMI 프로그램을 하지 않을 이유가 없어 보인다.

하지만 앞으로의 계획에 따라서 이야기가 달라질 수 있다. 일반 30년 고정의 경우 12개월이 지나고 융자금액이 현재의 집 가격에 80% 미만이 되면 주택담보대출보험을 제외할 수 있다. 위의 예 중에 첫 번째 경우, 10%다 운을 했을 때 융자금액이 집 가격의 80% 미만이 되면 매월 내던 $186의 보험비를 제외할 수 있다. 그렇다면 PMI 프로그램보다 오히려 $92가 매월 절약이 되는 셈이다.

하지만 PMI의 경우는 재융자를 통해서만 가능하다. 이렇게 본다면 장기적인 안목으로 봤을 때는 차라리 일정 기간 동안 모기지 보험비를 내고 나중에 없애는 것이 현명할 수 있다. 그렇다면 주택담보대출보험은 무엇일까? 가지고 있으면 필요한 경우 혜택을 받을 수 있는 것일까?

주택담보대출을 받는입장에서는 주택담보대출보험의 혜택을 받을 수 없다. 주택담보대출 보험은 주택담보대출을 해준 은행의 손실을 보호하기 위한 장치일 뿐이다. 만약 어떠한 이유로 모기지 상환을 할 수 없는 경우 은행에서 손실이 발생하고 압류나 쇼트 에누리의 과정까지 발생하는 비용, 그리고 회수되지 못한 원금에 대한 손실을 보험회사에서 돌려주는 보험이다. 따라서 주택담보대출 보험은 은행을 보호하기 위해서 소비자가 내야 하는 보험료다.

이야기를 들어보면 의아할 수 있다. 은행을 보호하는 보험료를 왜 소비자가 내야 하는가? 그렇다. 억울할 수 있지만 20% 미만을 납부 할 경우 은행에서 주택담보대출을 승인해 주는 조건이다. 할 수 없이 전혀 혜택이 없음을 알면서도 모기지 승인을 위해서 들어야 한다.

또 한 가지 중요한 것은 보통 몇 년 후에 주택담보대출 보험을 없앨 수 있느냐는 것이다. 집 가격의 상승 정도에 따라서 달라지겠지만, 보통의 경우 10% 다운했으면 3년 정도, 5% 다운했으면 5년 정도면 굳이 원금을 더 갚아나가지 않아도 주택담보대출보험을 제외할 수 있다. 이러한 모든 사항을 종합적으로 계산해보고 자신의 계획에 맞춰 프로그램을 선택해야 한다.

전화문의: 703-994-7177

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