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자신에게 맞는 프로그램을 찾아야 한다.

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2013/09/12 05:17

오문식칼럼

오늘은 ‘자신에게 맞는 프로그램’에 대해서 알아본다. 아직도 모기지를 받을 때 무조건 30년고정만을 고집하는 분들이 많다. 물론 이 프로그램이 모기지에서는 대표적인 프로그램인 것은 틀림없다. 하지만 때에 따라서 다른 프로그램들을 비교해 보는 것도 현명하다.

대표적인 30년고정 프로그램
이자율이 다소 올라갔다지만 아직 평균적인 이자율보다 월등하게 낮은 이자율 때문에 대부분 30년고정 프로그램을 선호한다. 이 프로그램은 페이먼트의 부담도 크지 않으면서 일단 융자를 받으면 이자율 등락을 걱정하지 않는 장점이 있다. 하지만 변동이자율 보다는 높은 편이고 15년 고정 프로그램에 비하면 원금이 갚아져 나가는 폭이 작다. 하지만 지난 수십년간 모기지 융자에서는 대표적이고 가장 폭넓게 사용되는 프로그램임은 분명하다.

원금이 빨리 갚아져 나가는 15년고정
같은 30만달러를 융자받는 경우 30년고정은 첫해에 총 1만7187달러를 모기지로 내는데, 여기의 30%인 5283달러만이 원금이고 나머지 금액은 모두 이자로 지급된다. 또한, 10년째가 되면 한해에 모기지로 지급되는 총 1만7187달러 중에 44%인 7568달러가 원금이다. 여기와 비교하면 15년 고정의 경우 첫해에 지급되는 모기지 총액 2만6629달러 중 56%에 달하는 1만4900달러가 원금이며 10년째가 되면 총 지급액의 80%가 원금이며 20%만이 이자로 지급된다. 따라서 갚아지는 원금의 차이가 적지 않다. 물론 월페이먼트 때문에 선호하지 않지만 이자율에서도 0.75% ~1%정도 더 낮아서 지출에 비해서 수입이 충분한 경우에는 한번쯤 고려해 보는 것이 좋다.

단기고정 프로그램
향후 5~10년안에 집을 팔 계획이라면 단기고정 프로그램도 좋다. 현재 5년 단기고정 프로그램의 경우 30년 고정에 비해서 이자율이 1% 가까이 차이나기도 한다. 단기 프로그램의 불안정성을 이유로 이자율이 높지만 그렇지 않은 은행들을 잘 찾아봐야 한다. 현재의 경향으로 봤을 때 단기고정 프로그램을 선택한다면 고정기간이 끝나는 시점에는 일단 반드시 이자율이 오른다고 생각해야 한다. 하지만 12개월에 한번씩 상승하며 이자율을 올릴 수 있는 범위가 정해져 있어서 이자율 고정기간이 끝난 후에도 약 2~3년까지는 크게 문제가 되지 않을 것으로 예상한다.

LPMI 프로그램
생소한 프로그램이지만 이 프로그램을 이용하면 집 가격과 비교해 융자금액이 80%이상 되서 모기지 보험비의 부담을 안아야 한다면 LPMI 프로그램도 선택할 수 있다. LPMI는 (Lender Pay Mortgage Insurance)는 말 그대로 은행이 대신 모기지 보험비를 지불해 주는 형식으로 이자율이 다소 높지만 모기지 보험비를 지불하지 않기에 결과적으로 월 페이먼트를 줄일 수 있다.


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