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[오문식의 융자 이야기]홈 레디 프로그램

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/11/17 07:57

융자 업무를 하시는 분들은 요즘 고민이 많다. 대통령선거 직후 이자율이 0.4% 이상 갑작스럽게 상승했기 때문이다.

사실 모기지 이자율이 4% 초반에 머물러 있다는 것이 감사해야 할 사항이지만 이미 3% 중반의 이자율에 익숙해진 상황에서 4% 이상의 이자율은 달갑지 않은 이자율임은 분명하다.

앞으로 이자율이 어떻게 변화될지 알 수 없다. 너무 급격히 상승한 만큼 어느 정도 까지는 안정을 찾을 것을 기대하고 있지만, 아직 판단할 수 있는 상황이 아닌 것 같다.

0.4% 이자율의 차이는 35만 달러 융자 시 매월 약 90달러 정도 차이가 난다. 적어도 몇 년 길게는 수십 년 동안 지급하는 금액의 매월 90달러 차이는 결코 적지 않다.

가장 고민이 많은 고객은 조건이 좋지 않은 분들이다. 크레딧 점수가 낮거나, 다운페이가 적어서 이자율을 높게 받으신 분들은 한 단계 더 오른 이자율을 받을 수 밖에 없는 상황이 되었다.

이런 고객들이 늘어나면서 ‘Home Ready’라는 프로그램이 관심을 끌고 있다. 홈 레디 프로그램은 첫 주택구매를 하면서 다운페이가 적은 고객을 위한 프로그램이다. 첫 주택구입자란 의미는 한 번도 집을 구매한 적이 없는 분이 아니라 지난 3년 동안 집을 소유하지 않았으면 된다. 점수가 낮고 콘도 구매를 하는 등 이자율을 높게 받을 수밖에 없는 경우에 활용될 수 있다.

일단 다운페이가 넉넉하지 않은 분들에게 도움이 된다. 홈 레디 프로그램의 최소 다운페이는 3%이다. FHA 융자의 3.5%보다 낮은 수준이다. 물론 3% 다운으로 융자를 받지 못하는 경우도 적지 않아서 집 계약을 하기 전에 확인이 필요하다. 그리고 위에서 언급한 바와 같이 지난 3년간 본인 소유의 집이 없어야 한다. 수입계산과 자산 등은 일반융자의 기준과 같다. 단, 가장 관심을 가져야 하는 부분이 이자율이다. 일반적으로 콘도에 대해서 모기지를 받을 때 이자율이 0.2% 정도 올라간다. 크레딧 점수도 740점 이하부터는 20점 단위로 점수가 내려갈수록 이자율이 오른다. 다운페이도 40% 이하부터는 크레딧점수와 비례해서 다운페이가 적을수록 이자율은 올라간다.

만약 위의 이자율에 영향을 주는 상황 중 3가지 이상이 포함되어 있다면 홈 레디 프로그맴을 알아봐야 한다.

홈 레디 프로그램을 활용하기 위해서는 크레딧 점수가 620점 이상은 되어야 한다. 그리고 가장 크게 다른 점 하나는 일정 시간의 교육을 받아야 한다는 것이다. 교육은 인터넷을 통해서 받을 수 있으며 약 75 달러 정도의 비용이 들어간다. 이 교육을 받고 간단한 시험을 치르면 수료증을 받게 되는데 융자 진행 중에 제출이 되어야 한다.

지금은 모기지에 대해서는 어떤 방향으로 갈지 아무도 알 수 없는 시기이다. 집을 구입하려 할 때에는 그 어느 때 보다 신중하게 프로그램을 고르고 다운페이먼트도 결정해야 한다. 무조건 다운페이는 적게 하려고 애쓰기보다는 가능하다면 다운페이먼트를 늘려서 조금이라도 혜택을 더 받는 길을 찾는 것이 현명할 수 있다. 또 이자율이 무조건 내릴 때까지 기다린다는 생각보다는 최대한 손실을 줄이는 방법을 찾으며 상황에 대처하는 것이 현명하다.
▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com


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