[오문식 융자이야기] 모기지 보험의 하락

지난 대선 결과가 나오면서 이자율이 큰 폭으로 상승했다.

아직은 30년 고정 이자율이 4% 초반에 머물고 있지만, 올해 수차례 더 상승할 것이 예상되면서 걱정이 앞서고 있다. 30년 고정 이자율이 4% 초반이면 아직 상당히 낮은 이자율이다. 하지만 오랜 기간 3% 때의 이자율에 익숙해져 버려서 4% 때의 이자율은 거부감이 생길 수 밖에 없다.

이렇게 이자율이 상승하면서 다른 방면으로 좋은 소식이 있을 것이라 서로 위로만 하고 있는 상황이었다. 그런데 최근 첫 번째 좋은 소식이 있었다. 다름 아닌 FHA 융자의 모기지보험(PMI)의 하락이다.

FHA 융자의 가장 큰 걸림돌 중의 하나가 모기지보험 이었다. 일반융자와 비교하면 가격이 비싸고 30년 고정으로 융자를 받으면 11년 동안 모기지보험 해지를 할 수 없기 때문이다. 40만 달러의 융자금액이라면 매월 내야 하는 보험비만 300달러 가까이 된다.

솔직히 본인한테는 도움도 되지 않는 보험비로 매월 수백 달러를 낸다는 것이 달가울 리 없다. 이 보험료가 오는 1월 말에 세틀먼트를 하는 분들부터 낮은 보험비를 적용받는다. 지금 융자를 신청해도 세틀먼트까지 약 1개월 소요된다는 것을 생각한다면 이미 시작된 것과 다름없다.

FHA 융자 30년 고정의 경우 40만 달러의 융자금액인 경우 기존 283달러의 보험비 대신 200달러만 부담하면 된다. 한 달 80달러 정도의 차이가 크지 않을 수 있지만, 이 80달러가 많은 분께 FHA를 선택하는 기회가 될 수 있다. 15년 고정의 경우에는 모기지 보험료가 166달러로 기존보험료와 비교하면 부담을 많이 줄일 수 있다.

이렇게 따진다면 이제는 일반융자의 모기지 보험료보다 FHA 융자의 모기지 보험료가 더 저렴해졌다. FHA 융자를 받으면 11년 동안 모기지 보험을 해지할 수 없지만 비교적 보험료가 저렴하다는 장점이 생겼다. 또 다른 면에서 본다면 FHA 융자를 받는 경우는 다운페이먼트가 적거나 수입비례, 지출이 높아서 일반융자가 힘든 경우, 또는 숏세일, 개인파산 등의 기록이 있거나 크레딧 점수가 크게 낮은 경우에 많이 선호해왔다.

이런 분들 중 단 수십 달러의 차이로 융자가 승인이 되지 않는 경우가 많다. 모기지 보험료로 인해서 줄어든 월 페이먼트는 FHA로 모기지를 받으려는 많은 분에게 더 좋은 기회를 주는 결과가 있을 것으로 기대된다.

다음으로 아직 확실하지는 않지만 많은 전문가가 기대하고 예상하는 사항은 단기고정 프로그램의 부활이다. 지금까지 이자율이 최저수준을 유지하면서 사실상 융자금액을 다 갚을 때까지 이자율이 변하지 않는 30년, 또는 15년 고정 프로그램만이 선호되었다. 하지만 이자율이 상승하고 앞으로 점차적인 상승이 예상되면서 5년, 7년등의 단기고정 프로그램들이 다시 고개를 들고 있다.

각 은행에서는 그들만의 단기프로그램 장점에 관해서 설명하고자 혈안이 되어있고 고객들도 단기고정 프로그램에 관심을 가지기 시작했다. 이자율이 최저를 기록할 때는 30년 고정 이자율과 단기고정 이자율의 차이가 크지 않았다. 하지만 이제 은행들이 단기고정 프로그램을 무기로 들고 나오면서 앞으로 점차 단기고정 프로그램의 이자율이 차이가 날 수 있을 거라 기대하고 있다.

갑작스러운 이자율 상승으로 부동산, 그리고 융자업계의 타격이 적지 않다. 특히 융자회사의 경우에는 재융자의 수가 확연하게 줄어들면서 힘든 시간을 보내고 있다. 하지만 한 가지를 잃으면 다른 한 가지를 얻는다는 기대를 하고 있다.

다행히 이 지역의 집 가격은 지속해서 상승하고 있고, 주택거래량도 크게 줄지 않았다. 아직은 지금의 기회라도 잡아야 한다는 생각이 더 많은듯하다. 이제 모기지 이자율은 이전처럼 돌아갈 수 없다는 것은 확실해졌고 앞으로 지속적인 상승이 예상되는 만큼 늦었다고 생각하지 말고 지금이라도 기회라고 생각해야 할 듯하다.

오문식/페어웨이에셋 시니어컨설턴트
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