[부동산 이야기] 인컴유닛 투자하기

비교적 적은 돈으로도 가능하고
적은 다운과 낮은 이자율 매력적

보통 살집을 하나 장만하고 나서, 경제적으로 여유가 생기면 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다. 그러나 부동산 투자에 관심이 있어도 목돈 마련이 어려워서 실천에 옮기기는 쉽지가 않다. 부동산 투자에는 손쉬운 콘도나 단독주택부터 큰 돈이 필요한 상가 같은 상업용 건물까지 다양하다. 그러나 대부분의 서민들은 집을 살 때 융자한 돈을 매달 나누어 상환해야 하고, 그 외의 여러 가지 페이먼트로 인해 다시 목돈을 장만하는 것이 쉽지만은 않다.

그러면 적은 돈으로 주거용 부동산에 투자를 하기 위한 첫걸음부터 알아보자. LA시는 중간소득에 비해 주택가격이 높아 미국 전체에서 주택 소유율이 두 번째로 낮은 도시이다. 50%가 넘는 주민들이 아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 그래서인지 한인타운을 비롯한 LA는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처가 된다. 하지만, 가격도 높고 최소한 35%의 다운페이먼트가 필요한 아파트를 구입할 수 있는 투자자는 한정되어 있다.

그런데 만약 집 장만도 하고, 투자도 겸할 수 있는 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까. 그래서 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 종목 중의 하나가 인컴유닛이다. 인컴유닛은 보통 2유닛(듀플렉스) 이상의 주거용 부동산을 말하는데 부동산 경기가 주춤할 때에도 높은 가격대를 형성하고 있다. 이유는 4유닛까지의 인컴유닛은 일반주택과 동일하게 취급되어 단독주택과 같은 조건으로 구입할 수 있기 때문이다. 적어도 35%를 다운해야 하는 5유닛 이상의 아파트보다 적은 다운페이를 해도 되고, 상업용 융자만 가능한 아파트보다 낮은 이자율이 적용되기 때문이다. 그리고 소유주가 거주하는 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하니 인컴유닛은 테넌트하고 좋은 관계를 맺고 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다.

한편 인컴유닛은 구입할 때 몇 가지 기본적인 조건들을 확인해야 한다.

먼저, 건물의 상태를 봐야 한다. 인스펙션 전문가에게 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 건물의 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해야 하고, 수리비가 얼마나 되는지 미리 견적을 받아보는 것도 좋다. 그리고 건물 상태보다 매매 가격에 더 많은 영향을 미치는 것이 렌트이므로 렌트 스케줄을 확인해 유닛당 월 렌트비가 얼마인지, 그외의 여러 가지 임대 조건을 정확히 알아야 한다.

그리고 월수입만큼 중요한 것이 경비이다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴 유닛도 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 기구들의 교체비용 등 모든 수리비용을 부담하는 것이 일반적이다. 그러므로 수입에서 경비를 빼야 실제 수익(NOI)이 나온다.

덧붙이자면 1~2차 세계대전을 겪어 더 이상 왕조 국가가 아닌 민주주의 나라가 된 유럽의 귀족들이 아직도 부를 누리는 이유는 조상으로부터 물려받은 토지를 비롯한 막대한 부동산 때문이라고 한다. 그만큼 부동산은 부의 원천이고 가지고 있기만 해도 점점 재산이 늘어나 평생 집 한 채만 가지고 있어도 노후 생활의 방편이 되는 경우도 많다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장