[부동산 이야기] 부동산 소유권 종류

부동산 구매 시 재산권 형태 결정
소유 형태는 매매·상속 시 매우 중요

부동산을 구입하면 구입한 사람의 소유권을 결정하게 되는데 이것을 베스팅(vesting)이라고 한다. 모든 부동산의 소유권의 형태는 크게 단독 소유권과 공동 소유권으로 나눌 수 있다. 단독 소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 가지므로 처분할 때도 혼자서 소유권을 넘기는 형식이다. 공동 소유권은 두 사람 이상이 소유권을 가지게 되는 것을 말한다. 여러 사람이 부동산을 구입할 때 생기는 소유권의 방식은 어떤 것이 있을까.

1) 분할 공동명의(tenancy in common)동명의(tenancy in common)

두 사람 이상이 부동산을 구입하였을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 자신의 지분에 대하여 양도하거나 저당 설정을 할 수 있는 등 임의대로 재산권 행사가 가능하고, 소유권자가 사망했을 때는 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전된다. 보통은 가족이 아닌 사람들이 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 때 쓰이지만 부부 사이에도 가능하다.

2) 공동명의(joint tenancy)

보통은 가족 사이인 두 사람 이상의 공유 재산일 경우에 해당되는데 부동산의 소유권은 동등하여야 하며 소유권자 중의 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동 명의자들이 동의하여야 양도가 가능하다. 그리고 소유권자의 사망 시, 사망자의 지분은 자동적으로 생존한 소유주에게 이전된다.

3) 부부 공유 재산(community property)

이 방법은 반드시 부부에 한하며 소유권 지분도 동등하며 재산권을 양도할 때는 두 배우자가 동의해야 한다. 특히 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망하게 되면 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존 배우자에게 이전된다.

4) 생존자 권리 부여 부부 공유 재산(community property with right of survivorship)

이 소유권 보유 형태도 부부에 한하며, 소유권 분할은 동등하여야 하고, 재산권 양도 시나 혹은 저당권 설정 시 반드시 두 배우자 모두가 동의하여야 한다. 한쪽 배우자가 사망했을 때는 사망자의 지분이 자동으로 생존 배우자에게 이전된다.

5) 동업 재산 소유권(tenancy in partnership)

두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때의 소유권의 형태이며 보통은 상업용 부동산인 경우가 많다. 동업자들이 모든 책임을 공동으로 지는 무한 동업자(general partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한 동업자(limited partner)로 나눌 수 있다.

이 밖에도 소유주가 여럿일 때 신탁 명의(trust)나 법인 명의(LLC) 등 여러 가지 소유권이 있다. 후에 해당 부동산을 다시 팔거나 소유권을 증여, 상속할 때 양도 소득세나 상속세, 법적 문제 등이 발생하니 어떤 형태가 유리한지 잘 살펴야 한다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장