[세법 상식] 외국인 투자소득

새라 김/회계사

Q. 한국에 계시는 삼촌이 올 6월 쯤 LA다운타운에 콘도를 구입했습니다. 저희 삼촌은 한국 국적자로 현금으로 콘도를 구입한 후에 렌트 수입을 원하고 있습니다.

주택을 구입할 당시에는 은행 융자를 받지 않았기 때문에 모든 서류 작성은 여권만을 가지고 진행이 가능했습니다. 그런데 미국에서는 임대 주택 수입에 대해 세금보고를 해야 한다고 들었습니다. 삼촌의 임대 주택에서 유지비용 등을 제외하고 소득이 발생할 것 같습니다. 삼촌은 소셜시큐리티 번호도 없고, 임대주택 관리는 제가 하고 있는데 어떻게 세금보고를 해야 하는지요.

A. 외국인이 미국에 투자를 해서 소득이 발생할 경우 투자 내역에 대해서 세금보고를 해야합니다. 질문하신 분의 삼촌은 외국인으로 미국에 부동산 투자를 해서 임대 사업을 하는 것이므로 이 내용에 대해서 IRS(국세청)에 매년 세금 보고서를 접수해야 합니다.

세금 보고서는 일반 납세자가 사용하고 있는 폼( Form) 1040이 아닌, 폼(Form) 104NR(Non-Resident) 비거주자용을 사용해서 하게 됩니다. 세금 보고서에는 투자한 주택의 1년 동안의 임대 수입에서 부동산 관련 세금, 관리비 등 발생한 비용을 모두 공제한 후에 순수익을 보고하게 되어 있습니다. 세금 보고서를 작성한 후에 발생한 소득에 대해서는 소득세를 납부해야 합니다. 만약 손실이 발생했다면 이를 다음해로 이월해서 발생한 소득과 상쇄 할 수도 있습니다.

세금 보고서를 접수하려면 소셜시큐리티번호가 있어야 하지만 외국인 투자자는 소셜시큐리티번호를 받지 못하는 경우가 많습니다. 이런 경우에는 세금보고의 목적으로 납세자번호(ITIN·Individual Taxpayer Identification Number)를 신청할 수 있습니다. 납세자 번호는 소셜시큐리티번호는 없지만 세금보고를 해야 하는 경우 사용하는 것으로 세금보고의 목적으로만 사용할 수 있습니다.

최근 납세자번호(ITIN)의 발급 과정이 예전보다 까다로워 졌습니다. 또한 현재는 2년 동안의 유효 기간을 정해 놓고 발급해 주는 것과 과거와 달라진 사항입니다.

ITIN을 신청하기 위해서는 관련 서류를 준비해 지역 IRS오피스를 직접 방문해 신청하는 것이 가장 빠른 방법입니다. 질문하신 분의 경우 삼촌의 미국 방문시 IRS에 접수할 개인 세금보고서, ITIN신청서 양식, 본인임을 증명하는 신분증인 여권, 투자 관련서류 등을 준비해서 직접 IRS 오피스를 방문해 IRS 직원과 간단한 인터뷰를 통해서 신청을 하면 됩니다. 신청후 6주 정도 지나면 ITIN을 받을 수 있습니다.

혹시, 본인이 직접 미국을 방문할 수 없은 경우에는 대리인을 통해서도 세금보고서와 ITIN을 신청할 수 있습니다. 변호사나 회계사 또는 친적에게 신청 업무를 위임할 수 있기 때문입니다. 이런 경우 우선 위임장을 준비하고 외국인 투자자의 여권을 추가 서류로 접수하고 ITIN을 신청하면서, 세금보고서도 접수 할 수 있습니다.

ITIN을 받은 후에는 이 번호를 이용해서 매년 세금보고서를 하면 됩니다. 또한 이 투자 주택을 매각해 투자 이익이 발생한다면 이와 관련된 양도 소득세를 납부해야 합니다.

매각시에 에스크로에서 원천 징수를 많이 하는경우도 있기 때문에, 나중에 세금 보고서를 제출해서 환불도 정확히 받으셔야 합니다.

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