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몰 독자 운영권 확보…채무 구조 조정 '급선무'

[OC프리즘] 더 소스 융자조건 협상 타결 의미와 전망

한꺼번에 만기 도래한 단기 부채가 발목 잡아
"입점률 70% 이상 높여 장기융자로 갈아탈 것"
내년 주상복합 프로젝트 두 건 공사 착수 예정
투자 유치도 병행해야…시간과의 싸움 시작돼


'채무 구조 변경과 개발 자금 확보.' 최근 채권단(이하 렌더)과 융자금 상환 기간 연장 합의에 성공한 더 소스몰의 향후 행보를 말해주는 키워드다.

더 소스몰을 개발한 유한회사 '더 소스 앳 비치'(이하 더 소스)는 렌더(비치 오렌지소프, 비치 오렌지소프2, 비치 오렌지소프 벤처스, 비치 오렌지소프 소스)와의 융자조건 조정 협상을 최근 일괄 타결하는 데 성공했다.본지 9월 21일자 A-1면>

이로써 더 소스는 차압 경매에서 벗어난 것은 물론 다음 융자금 상환 기한까지 약 3년의 여유를 갖게 됐다. 이번 협상 타결의 의미와 앞으로의 전망에 대해 짚어봤다.



몰 관리·운영 자율적으로

경매에서 벗어난 더 소스는 몰 관리, 운영에 관한 자율성을 확보했다. 더 소스와 입점업체간 계약도 이전보다 순조롭게 진행될 수 있게 됐다.

렌더 측은 더 소스와 협상을 진행하는 동안 일주일 단위로 차압 경매일을 연장해왔다. 이는 더 소스와 계약을 맺으려는 일부 신규 입점업체들에겐 불안 요인으로 작용했다. 몰 안팎에선 그간 신규 입점 계약 과정에서 렌더 측이 리스 조건에 관해 일정 부분 영향력을 행사하려 든 사례가 있으며, 그로 인해 더 소스 측이 난감해 했다는 이야기가 흘러나왔다.

더 소스 측은 최단 시간 내에 테넌트 입점률을 끌어올리려 하고 있다. 몰 운영, 특히 리스 계약에 관한 독립성 확보는 입점률 제고는 물론 더 소스가 원하는 형태의 입점업체 구성에도 큰 도움이 된다.

중국인 투자금 로컬 자본으로 변경

입점률 제고는 더 소스의 채무 구조 조정 전략과 밀접한 관련이 있다. 더 소스는 몰 개발 자금의 대부분을 투자이민(EB-5)을 원하는 중국인 투자자들로부터 충당했다. 만기가 도래한 투자금 미상환에 따른 부채 총액은 약 1억3989만 달러였다. 이렇게 큰 금액을 일시에 상환하는 것은 그 어느 업체든 어려운 일이다.

더 소스가 3년 후, 이번과 유사한 상황을 겪지 않으려면 중국인 투자금 중 상당 부분을 장기 융자로 바꾸거나 투자금을 유치해 갚는 식의 채무 구조 조정이 필요하다. 중국인 투자금의 상당 부분을 장기 융자로 갈아타야 하는 것이다.

융자를 받거나 투자금을 유치하려면 테넌트 입점률을 끌어올려야 한다. 더 소스의 운영을 맡고 있는 M+D사 관계자는 "현재 입점률이 54% 정도인데 융자를 받기 위해 그 비율을 70% 이상으로 높이려고 한다. 입점률을 16%p 높이는 것은 그리 어렵지 않다"고 설명했다. 그는 또 "약 3년 동안 만기가 도래하는 다른 부채는 없다"고 말했다.

투자 유치 기반 마련

더 소스와 M+D는 향후 투자 유치에 많은 공을 들여야 한다.

독자의 이해를 돕기 위해 더 소스 앳 비치와 M+D의 관계를 설명하자면 더 소스 앳 비치는 몰 개발 및 운영을 담당한 유한회사(LLC)다. M+D는 더 소스 앳 비치에 참여, 운영을 맡고 있다. 결국 더 소스가 곧 M+D라고 봐도 무방하다.

더 소스는 몰 운영, M+D는 몰 인근에 건립할 2건의 주상복합 프로젝트 때문에 투자 유치에 적극 나서고 있다.

융자조정 협상 타결로 투자 유치 활동엔 가속이 붙을 전망이다.

주상복합 개발 프로젝트

부에나파크 시의회는 지난 5월, 비치 불러바드와 9가 교차로 부지(6555 Beach Blvd.)에 주상복합 단지(프로젝트명 더 소스 앳 비치 레지덴셜)를 건립할 수 있도록 조닝을 변경하는 안을 가결했다. M+D는 1억5000만 달러가 투입될 이 단지를 34개 아파트 유닛과 1418스퀘어피트 규모의 소매점, 주차장 등으로 구성할 예정이다.

시의회는 지난 4월엔 M+D가 제출한 더 소스몰 주차장 북쪽 부지(6900 Beach Blvd.)에 250유닛 규모 16층 콘도, 1만1900스퀘어피트 상가 단지(프로젝트명 6555)를 건립하는 안을 허가한 바 있다. 시의회는 1000만 달러 규모의 이 건립안을 승인하면서 M+D가 이전에 약속했던 대로 더 소스몰 인근에 보도와 신호등을 설치하고 야자수를 심는 한편, 빌보드에 디지털 전광판을 설치해야 착공이 가능하다는 조건을 걸었다.

M+D는 내년 중 두 프로젝트 착공이 가능할 것으로 보고 있다.

시간과의 싸움

더 소스의 계획대로 일이 술술 풀리려면 빠른 시간 내에 ▶입점률 제고 ▶채무 구조 변경을 위한 자금 조달 ▶주상복합 개발 등에 필요한 융자 승인 내지 투자금 유치 등이 순조롭게 마무리돼야 한다. 협상 타결로 약 3년이란 시간을 벌었지만 입점률 제고와 채무 구조 조정, 개발 자금 확보, 주상복합 단지 공사 등의 과제를 동시에 처리해야 하는 더 소스 입장에선 결코 긴 시간이 아닐 것이다. 더 소스는 협상 타결과 동시에 시간과의 싸움에 돌입한 것이다.

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"최근 대규모 리스 계약 잇따라…내년 호텔 오픈"

제이 임 M+D 부사장 인터뷰

-협상 타결로 리스 계약이 용이해졌는가.

"그렇다. 최근 6000스퀘어피트 규모의 온라인 게임 공간 'e-스포츠', 방 탈출 게임을 하는 이스케이프 룸(5000스퀘어피트), 가상현실 체험공간인 VR룸(4000스퀘어피트) 계약을 마쳤다. 또 대규모 리스 계약 두 건이 곧 이루어질 예정이다. 이전까지는 협상 때문에 리스 계약을 망설이는 업주가 있었지만 이젠 걸림돌이 없어져 계약이 더 활발해질 것으로 본다."

-호텔은 언제 문을 여는가.

"힐튼 브랜드의 호텔이 내년 상반기 중 오픈한다. M+D 소유지만 매니지먼트는 전문 회사에게 맡길 것이다. 객실 170개를 갖춘 호텔 오픈과 맞춰 더 소스몰 전체의 그랜드 오프닝 행사를 갖는 방안을 고려 중이다. 리스 계약이 순조롭게 진행 중이고 호텔이 문을 열면 현금 흐름이 원활해질 것이다."

-주상복합 개발 프로젝트는 어떻게 진행되고 있는가.

"더 소스 앳 비치 레지덴셜은 부지 매입을 95% 완료했다. 내년 중 두 프로젝트 공사를 시작하기 위해 준비 중이다."

-융자, 투자 유치 규모가 꽤 커야 할텐데.

"국내는 물론 중국, 베트남을 포함한 해외에서도 투자 유치 활동을 벌이고 있다. 로컬 투자자를 프로젝트에 참여하도록 하는 방안도 검토 중이다. 입점률이 높아지고 있고 앞으로 호텔 고객과 주상복합 단지 입주자들이 더 소스몰의 고객이 될 것이므로 전망이 밝다. 투자에 관심을 갖는 이가 많아질 것이다."


임상환 기자 limsh@koreadaily.com



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