번거로워도 '계약서 명기' 해야 분쟁 예방

비즈 포커스/리스 계약 종료 후 설비 소유권 문제
새 시설물은 계약서 수정
일반법은 건물주에 유리
예외 조항 두면 다툼 여지

리스 계약시 업소내 각종 설비의 소유권에 대한 내용을 명확하게 계약서에 명기해야 리스 종료 후 분쟁의 소지가 없어진다.

시온마켓과 제이미슨 프로퍼티스의 법정다툼을 계기로 리스 계약 종료 후 건물주와 세입자 간 설비 소유권 문제에 대한 관심이 높아지고 있다.

이번 논란의 핵심은 임차인이 설치한 각종 설비가 과연 계약 종료 후 랜드로드의 소유가 될 수 있느냐는 부분이다. 돈 주고 산 것은 임차인인데 건물주가 무슨 권한으로 설비를 소유할 수 있냐는 반발도 있지만 정답부터 말하면 '계약서에 명기하지 않으면 그럴 수도 있다'는 것이다.

일각에서는 건물주인 제이미슨이 LA카운티 수피리어코트로부터 임시금지명령(TRO)을 받아낸 사례만 봐도 건물주가 얼마든지 설비 소유권을 가질 수 있다고 주장한다. 그러나 이번 판결은 어디까지나 한시적인 결정으로 법원이 정한 출두 명령(OSC)일인 다음달 최종적으로 시비가 가려질 것이라는 주장도 있다.

리스 계약 종료와 관련한 TRO는 대개 원고인 건물주가 신청해 24시간 내에 긴급하게 결정된다는 게 법조계의 설명이다. 떠나는 임차인이 사전에 합의되지 않은 각종 설비를 제거하느라 건물에 문제를 일으키지 않도록 법원이 나서 보호하기 위한 조치다.

OSC를 통해서 양측은 TRO 취소와 연장을 놓고 공방을 벌일 것으로 예상된다. 이때 쟁점이 될 자료는 단연 임대 계약서로 임차인이 설치한 설비의 소유권을 어떻게 규정해 놨는지가 핵심이다.

이와 관련 이승호 변호사는 "랜드로드든, 임차인이든 설비와 관련된 분쟁 위험을 낮추기 위해서는 계약서 상에 명기하는 것이 최선"이라며 "계약 기간 중 새로 설비를 설치한다면 중간에라도 계약서 내용을 수정해야 한다"고 말했다.

계약서 상에서 벗어나는 설비들은 일반법에 따라 소유권이 나뉘게 된다. 일반법에 적용되는 조항은 '캘리포니아 시빌 코드 1013'으로 부동산에 부착돼(embedded) 있으면서, 해당 설비가 부동산의 쓰임새에 중요한 부분이고, 부동산의 한 부분으로 사용하겠다는 의지가 있는 경우를 부동산과 하나된 고정물(fixture)로 보고 랜드로드의 소유권을 인정한다.

부동산법과 상법을 주로 하는 '스티멜, 스티멜 앤 스미스' 로펌은 "랜드로드에게 유리한 고정된 설비는 냉장 시스템, 인쇄업의 프레스기, 거라지, 건물에 부착된 펌프, 땅 속의 배관, 커튼과 카펫 등"이라며 "반대로 임차인 소유가 인정되는 것은 쉽게 옮길 수 있는 기기 및 장비, 벽을 허물지 않고 제거할 수 있는 파이프 등"이라고 설명했다.

시빌 코드 1013으로 해결되지 않으면 마지막 방법으로 '시빌 코드 1013.5'가 남는데 핵심이자 문제는 이 조항이 '임차인이 나중에 떼어갈 수 있을 것으로 생각한 경우'를 놓고 소유권을 따진다는 점이다.

이 변호사는 "입증할 서류가 있거나 지나치게 고가라서 떼어갈 것이라고 믿을 수밖에 없는 객관적인 정황이 있어야 한다"며 "그러나 그렇지 않은 경우가 대부분으로 다툼으로 이어지는 경우가 많다"고 설명했다.


류정일 기자 [e-mail]