새 변동 모기지 이자율 기준 관심 집중

리보 인덱스 폐지되면 어떻게 되나

렌더는 모기지 국책기관이 새 기준 결정 원해
홈오너들은 이자율 낮게 책정 되는 금리 선호

최근 영국 정부는 런던 은행간 기준금리로 사용되던 리보 인덱스를 앞으로 5년 안에 폐지하겠다고 밝힌 바 있다.

이에 따라 미국 변동 모기지 이자(Adjustable Rate Mortgages:ARMs)에 대한 기준 금리가 어떻게 적용 될 지에 대한 관심이 집중되고 있다.

어떤 기준이 정해지느냐에 따라 돈을 빌린 홈오너와 모기지 융자를 해준 렌더에게 영향을 주기 때문이다.

◇리보 금리란

리보 금리(London Inter Bank Offered Rate:LIBOR)란 단어 표현대로 영국 런던의 우량 은행들이 단기 자금을 서로 빌려줄 때 적용되는 이자율을 말한다.

과거 영국이 세계 금융시장의 중심 역할을 하면서 리보 금리는 지금까지 국제 금융의 기준금리로 사용되어 왔었다.

하지만 수십 년 동안 사용되던 리보 금리가 2012년에 조작됐다는 사실이 공개되면서 이에 대한 신뢰도가 하락하자 영국 정부가 없애기로 결정한 것이다.

그 당시 800억달러에 이르는 자금이 리보 금리 조작으로 인해 손해를 본 것으로 알려졌다.

◇리보와 변동 이자와의 관계

대부분의 모기지 변동 금리는 3~10년 등 일정 기간 고정 이자율이 적용된다. 이때 이자율은 30년 고정 이자율보다 낮게 책정된다.

그리고 고정 기간이 끝나면 그때부터 1년마다 이자율이 바뀌는 변동 이자율로 바뀌게 된다.

이때 모기지 렌더들은 리보 인덱스에 은행의 마진을 붙여 변동 이자율을 정하는 것이다.

예를 들어 변동 금리가 적용될 때의 리보 인덱스가 2%이고 은행이 가져가는 마진이 3%라면 모기지 이자율은 5%가 되는 방식이다. 일반적으로 마진은 은행마다 다르지만 대략 2~3%가 보편적이다.

그런데 변동 금리의 기준이 되는 리보 인덱스가 없어지게 되면 앞으로 고정 이자율이 끝나는 홈오너들은 어떤 기준이 적용되느냐에 따라 월 페이먼트에도 영향을 주게 된다.

◇변동 모기지 규모

현재의 전국 주택 모기지는 고정 프로그램이 압도적으로 많지만 금융위기 이전에는 변동 이자율이 더 인기가 높았다. 전통의 30년 고정 보다 낮은 이자율을 얻을 수 있다는 이유에서다.

하지만 주택 경기가 무너지고 나서 대부분의 바이어들은 변동보다는 고정을 선택하고 있다. 고정 기간이 끝나고 나서 높은 변동 이자율이 적용될 가능성이 있기 때문이다.

모기지 정보 업체인 블랙 나이트 파이낸셜 서비스 자료에 따르면 지금 모기지 시장에서 변동 이자가 차지하는 비율은 약 14%로 금액으로 보면 1조3300억달러 정도 된다.

전체 시장에서 변동이 차지하는 비율이 30년 고정 보다는 훨씬 적지만 비싼 주택을 구입하려는 바이어들은 모기지 페이먼트를 줄이기 위해 변동을 선택하는 비율이 높은 편이다.

물론 고정 기간이 끝나면 변동으로 바뀌기는 하지만 단기적으로 볼때는 변동이 고정보다 유리하기 때문이다.

◇새 기준 금리 찾기

전국의 주요 모기지 렌더들은 앞으로 5년 후에 없어질 리보 인덱스를 대체하기 위한 청사진을 그리기 시작했다.

현행 모기지 융자 계약서에는 변동 이자율의 기준이 되는 리보 인덱스를 사용할 수 없을 경우에는 은행들이 '유사한'(Comparable) 기준을 고를 수 있다고 명기되어 있다.

그러나 유사한이란 뜻이 너무 포괄적이어서 현재로써는 특별히 어떤 것이라고 예측하기가 힘든 상황이다.

모기지 국책기관인 패니매는 "리보 인덱스 폐지 상황을 모니터링하고 있으며 앞으로 어떤 결정이 내려지면 바로 모기지 시장에 알릴 계획"이라고 밝혔다.

프레디맥은 '변동 이자율을 갖고 있는 홈오너들에게 끼칠 영향을 최소화하는 방안을 찾을 예정'이라고 밝혔다.

모기지 렌더와 투자자들은 패니매나 프레디맥 또는 다른 연방 재정 기관에서 새로 대체할 수 있는 기준을 찾아 주기를 원하고 있다.

지금의 모든 변동 금리가 리보 인덱스를 기준으로 하는 것은 아니다. 일부 변동 이자 프로그램중에는 연방 재무부의 1년짜리 채권 이자율을 기준으로 삼는 경우도 있다.

하지만 리보 인덱스를 이용하는 모기지 렌더들은 재무부 채권 이자율을 대체 기준으로 선택하는 것을 꺼려할 수 도 있다.

현재 1년 만기 채권 이자율은 1.2%로 리보 인덱스의 1.7%보다 낮아 융자금에 대한 수익성이 떨어진다는 이유를 내세우고 있다.

글로벌 투자자들은 가능하면 연방준비제도의 간섭을 덜 받을 수 있는 기준을 원하는 눈치다.

정치권에서는 변동 이자에 대한 기준 금리가 0.1% 포인트만 올라도 소비자들은 연간 수백달러의 추가 부담이 생길 수 있으므로 보다 공정한 기준이 사용되기를 원하고 있다.

연방 하원 금융서비스 위원회의 브래드 셔면 의원(캘리포니아·민주)은 "리보 인덱스를 대체할 방법이 소비자들에게 어떤 영향을 주는지 지켜 보겠다"고 말했다.


박원득 객원기자