[부동산 Q&A] R3 이상 조닝부터 아파트 개발 가능

고층 콘도·호텔 등은 R5 조닝 유리

Q LA한인타운에 단독주택을 소유하고 있는데 부동산 에이전트들이 와서 좋은 값을 쳐줄테니 팔라고 합니다. 조닝이 좋아서 개발하기 좋다며 개발업자들의 관심이 많다는 겁니다. 조닝 규정이 무엇이고 조닝이 좋다는 것이 무엇인지 궁금합니다.

A 부동산 개발은 개발업자가 원한다고 하고 싶은대로 할 수 있는 것은 아니다. 가장 기본적으로 조닝에 따라 조닝 규정에 맞춰 주택이나 아파트 상가 등을 지을 수 있다. 조닝 규정은 로컬정부마다 다소 차이를 보이는데 일반적으로 로컬정부는 주거용 지역(R) 상업용 지역(C) 산업용 지역(M) 농업용 지역(A) 등으로 조닝을 나누고 있다.

LA시에서는 주거용 조닝을 R1에서 R5로 분류한다고 보면 간단하게 이해할 수 있다. R1은 단독주택용으로 듀플렉스가 들어서면 안 된다. 주택 1채를 짓는 데 필요한 대지면적은 최소 5000스퀘어피트이며 건축할 수 있는 건물의 최대 높이는 45피트다. R2는 단독주택은 물론 듀플렉스 및 소규모의 아파트를 지을 수 있는 지역이다. 2000스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있다. R3는 다세대주택이 가능하며 차일드케어 시설을 지을 수도 있다. 대지의 최소면적은 5000스퀘어피트 이상이며 800스퀘어피트당 1유닛을 지를 수 있다. 높이는 45피트까지 가능하다. 주차공간은 1~2유닛까지는 유닛당 1대 3유닛은 유닛당 1.5대 4유닛부터는 유닛당 2대가 필요하다.

R4는 일반적으로 아파트가 개발되는 조닝이다. 최소 대지면적은 5000스퀘어피트 이상이고 대지면적 400스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있다. 스튜디오는 유닛당 1대 1베드룸은 유닛당 1.5대 2베드룸 이상은 유닛당 2대의 주차공간이 필요하다.

R5는 고층 콘도나 아파트 개발이 가능한 지역이다. 또한 클럽 병원 호텔 등이 들어설 수 있는 지역이다. 고도제한이 없으며 대지면적 200스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있어 주로 고층 건물 개발이 이뤄지고 있다.

상업용 조닝은 상업용 건물 개발이 이뤄지는 곳이며 CR C1 C2 C3가 일반적이다.

CR은 제한적 상업용 지역으로 은행 클럽 호텔 교회 학교 등이 들어설 수 있으며 R4 조닝과 비슷한 규정이 적용된다.

C1 역시 제한적 상업지역으로 소매업을 운영할 수 있는 곳이다. 최소면적 규정은 없고 고도제한은 35피트다. 10만 스퀘어피트보다 적은 오피스 빌딩 호텔 병원 등을 개발할 수 있다. C1 조닝에도 주거용 유닛 개발이 가능한데 이 경우에는 R3 규정을 따라야 한다. 오피스 빌딩은 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간을 확보해야 한다.

C2는 가장 일반적인 상업용 조닝으로 소매상가 이외에도 방송국 주차장 건물 교회 학교 자동차 딜러 등도 오픈할 수 있다. 이 조닝에서의 주거용 건물은 R4 규정을 적용받는다. 일반 상업용 건물은 실내면적 250스퀘어피트당 1대의 주차공간이 있어야 하고 일반 오피스는 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간이 필요하다.

C3는 모든 업종이 들어설 수 있다. 최소면적 규정은 없으며 고도제한도 사실상 없다. 주차규정은 C2 규정과 같다.