[부동산 가이드] 재융자

모기지 이자 올라 고정금리로 갈아타기 늘어
클로징 비용과 줄어든 월페이먼트 비교해야

지난주 한 고객으로부터 갑자기 오른 모기지 페이먼트 때문에 문의가 왔다. 3.5%였던 모기지가 4.625%까지 올라 한 달에 200여 달러가 올랐다며 하소연을 곁들였다. 요즘 모기지 이자율 인상으로 이런 전화 문의가 부쩍 늘었다. 사실 그동안 낮은 이자율과 부족한 공급 매물이 주택 경기 호황을 견인했다고 볼 수 있다. 낮은 모기지, 곧 낮은 월 페이먼트로 인해 많은 바이어들이 주택 구매에 나섰기 때문이다.

하지만 지난 몇 달 동안 눈에 띄게 모기지 이자율이 올랐다. 30년 고정 이자율의 경우 7주 연속 올랐고 지난주에는 4.4%까지 올랐다. 올해 말까지 약 5%까지 오를 것이라 전망한다. 예견된 일이지만 막상 오른 이자율로 인해 주택 소유주들은 민감하게 반응하고 있다. 특히 변동금리 프로그램을 선택한 경우에는 모기지 이자와 페이먼트에 즉각적으로 영향을 준다. 그래서 요즘 몇 달 간 이자가 더 오르기 전에 재융자를 하려는 주택 소유주들이 크게 늘었다.

재융자가 필요한 사람은 대체로 변동금리 프로그램을 갖고 있는 주택 소유주들이다. 인덱스 레이트에 따라 이자율이 매달 바뀌게 되므로 아무래도 이자율 상승시에는 30년 고정 프로그램으로 갈아타는 것이 장기적으로 유리할 수 있다. 또, 적어도 3~4년 전에 FHA 융자를 한 주택 소유주들도 재융자가 필요할 것이다. 당시 20% 미만 금액을 다운페이먼트를 했기 때문에 상당한 금액의 모기지보험 금액을 지불하고 있을 것이다. 하지만 지난 3-4년 사이에 주택 가격이 많이 올라 에퀴티가 20% 이상 넘었기 때문에 재융자를 해서 모기지 보험을 면제받는 것이 좋다.

재융자를 할 때 주의할 점은 재융자 시 지불해야 하는 클로징 비용과 재융자를 해서 절감되는 페이먼트 금액을 비교 분석하는 것이다. 숨어 있는 클로징 비용이 있는 지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 또한, 재융자를 하게 되면 모기지 기간이 다시 늘어나기 때문에 이 점도 고려해야 한다. 새로 모기지 페이먼트를 내게 되므로 초반에는 이자를 많이 내게 된다. 즉, 지금 지불하는 모기지 이자와 재융자된 후 지불하는 이자를 비교하여 재융자를 한 것이 손해인지 이익이 되는지 꼭 확인할 필요가 있다.

하지만 재융자를 피해야 할 경우도 있다. 3~4년 안에 주택 매각을 계획하고 있다면 굳이 재융자를 할 필요가 없다. 재융자 비용이 매달 줄어든 월페이먼트를 3~4년 안에 커버되지 않기 때문이다. 즉 재융자 비용이 줄어든 월 페이먼트를 상회하기 때문에 재융자 효과가 없다.

모기지 상환기간이 얼마 남지 않을 경우에도 재융자를 피하는 것이 좋다. 재융자를 할 경우 다시 상환기간이 늘어나기 때문이다. 특히 은퇴가 얼마 남지 않았는데 재융자를 할 경우 은퇴 후에도 모기지를 내야 하는 부담이 고스란히 남게 된다.

2005년에 8.5%, 2007년 주택 붐이 일어났을 때에 6.75%를 감안한다면 아직도 4.4%의 이자율은 좋기 때문에 당분간 재융자 시장은 더욱 활기를 띨 것으로 생각된다.

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이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장