[부동산 이야기] 부동산 투자의 수익

가격 상승만큼 안정적 수입도 중요
수입과 지출 정확히 알고 구입해야

수입이 나오는 임대 부동산에 투자하려면 어느 정도 기본 상식을 갖고 시작하는 것이 좋다. 가치 상승이 부동산 투자의 가장 큰 목적이지만 매월 고정 수입이 보장돼야 성공적이고 안정적인 투자라고 할 수 있다.

그런 면에서 아파트나 유닛 등 주거용 부동산 투자는 장점이 많다. 그러므로 구입하려는 부동산의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 먼저 임대 수입이 얼마이고 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액 정해진 수입에 비해 어떤 비용이 예상되는지 정확히 알아야 한다.

그래서 유닛이나 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 기준이 되며 수입과 지출을 근거로 하는 가격 산정 시 필요한 정보나 용어를 알아야 할 필요가 있다. 우선 일 년의 총수입(Annual Gross Income)은 테넌트들이 내는 렌트와 부대 시설인 세탁장.작은 창고.여분의 주차장에서 나온 수입을 모두 합하여 정해진다. 그리고 일 년 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목들은 재산세와 화재보험을 비롯한 보험료 상하수도요금 공동시설에 드는 전기·가스비·정원 관리비·각종 수리비·쓰레기 수거료 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다.

이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나온다. 부동산 투자는 현재 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가 부동산의 가치 상승 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택 등 장기적으로 자산 가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다.

그리고 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는데 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어다.

캡은 부동산의 가치와 투자 대상에서 나오는 순수입의 비율이다. 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 10만 달러인 부동산이 200만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 5%다.

요즘 한인타운에서 거래되는 아파트의 캡이 4~5% 정도임을 감안할 때 적당한 가격 산정을 해 볼 수 있겠다.

GRM이란 연 총수입에 비례한 '배수'로 부동산의 가치를 단순 비교할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일 년 렌트 수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 150만 달러짜리 아파트의 일 년 임대 수입이 10만 달러라면 그 매물의 GRM은 15가 된다.

그 이외에 여러 가지 변수를 염두에 두어야 한다. 즉 같은 방과 화장실이 하나씩 있는 10유닛 아파트의 가치와 방이 2개 이상인 유닛이 주를 이루는 아파트의 가치는 많이 다르다. 유닛 구성에 따라 임대 수입도 부동산의 가격도 달라진다.

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미셸 원 / BEE 부동산 부사장