광고닫기

Los Angeles

64.0°

2021.01.19(Tue)

[부동산 이야기] 양도소득세와 1031 Exchange

케니스 정 / 드림부동산 대표
케니스 정 / 드림부동산 대표
  • 글꼴 확대하기
  • 글꼴 축소하기

[LA중앙일보] 발행 2020/08/27 부동산 10면 입력 2020/08/26 15:14

구매가보다 비싸게 팔았으면 소득
상업용 매매 소득에 대한 세금 연기

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도소득세 등 여러 가지가 있으며 이 중 많은 건물주가 가장 궁금해하는 것이 바로 부동산을 매매하는 과정에서 발생하는 양도소득세일 것이라 생각된다. 부동산을 매매 할 경우 처음 샀을 때보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이 양도 소득세다.

부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 사무실, 창고 등이 이에 포함된다.

현재 IRS에서 제공하는 주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 그러므로 일반적으로 2년 이상 거주했을 경우 해당되며 2년간 계속 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당해 주거용 부동산으로 규정 할 수 있으며 이런 경우 부동산 매매 시 부부공동으로 세금보고를 하면 발생한 양도소득에 대해서 50만 달러까지 공제 혜택을 받게 되고 따로 세금보고를 하면 25만 달러까지 공제를 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 4년 전 주택을 공동명의로 구매 후 처음 2년은 임대를 주었다가 나중 2년을 자신들이 거주했을 경우 이 집을 30만 달러에 사서 70만 달러에 팔았으니 40만 달러의 소득이 생긴 것이다. 하지만 부부가 공동으로 세금 보고를 하면 최고 50만 달러까지 공제받기 때문에 부부는 40만 달러의 소득에 대해서 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.

하지만 내가 거주하지 않는 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매했을 경우 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 세금 공제 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 IRS 관련 1031 조항에 있는 1031 교환(Exchange)인 것이다. 이는 상업용 부동산을 매매하면서 양도 소득이 발생했을 경우 이에 대한 세금을 연기 해 주는 것이다.

이 경우 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 물건을 정하고 180일 안에 정한 물건을 구매해야만 한다. 최고 3개까지 정할 수 있으며 경우에 따라 3개 이상을 정할 수도 있다. 그리고 팔았던 물건에서 나온 모든 돈이 새로 산 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매매 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑아 쓰거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.

예를 들어보자. 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 아파트를 구매해서 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러만이 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 이럴 경우 새로 구매한 매물의 융자액수가 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 낮은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.

상대적으로 안전한 것이 부동산 투자일 것이며 이에 따른 현명한 투자와 매매가 바쁜 이민 생활에서 목돈을 마련하는 가장 효율적인 방법 일 듯하다.

▶문의: (310)227-0066

관련기사 가주 미국 주택시장 동향 부동산 모음-2

오늘의 핫이슈

PlusNews

포토 뉴스

전문가 칼럼전문가 전체보기

HelloKTown