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상승세 주택시장 ‘변곡점’ 왔나

모기지 금리 급등, 수급 불균형 등 불안요인 부각
집값 오름세도 둔화…매매 보다는 관망심리 확산

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 26일 기준금리를 잇달아 올리면서 부동산 업계가 긴장하고 있다. 최근들어 주택거래가 주춤한데다 가격 상승세마져 둔화된 가운데 기준금리 인상이 가속화되면서 부동산 시장이 구조적인 변화를 겪을 수도 있다는 전망이 나오고 있다. 모기지, 융자 등 주택시장의 변화 요인들을 짚어본다.

▶모기지 금리 7년만에 최고치= 연준은 지난 26일 기준금리를 0.25%포인트(p) 추가 인상했다. 이에 따라 기준금리는 2.00%~2.25%로 올랐다. 올 들어 세 번째 인상이다. 또 12월 추가 인상도 예고되고 있다. 연준의 기준금리 인상으로 모기지 금리는 급상승세다. 27일 주택담보은행인 프레디 맥에 따르면 이날 30년 고정 모기지 이자율이 4.72%까지 치솟았다. 이는 불과 일주일 전 4.65%보다 0.07%포인트 뛰었다. 또 1년 전 3.83%와 비교해 1.00%포인트 가까이 올랐다. 이에 따라 30년 고정 모기지 금리는 5주 연속 상승세를 이어가며 지난 2011년 4월 이래 7년 만에 최대치를 기록했다.

15년 고정 모기지 역시 4.16%로 전년 3.13% 대비 1.00%포인트 이상 올랐다. 5년 변동 후 고정이자율 역시 3.97%로 전주대비 0.05%포인트 상승했다. 부동산 정보를 제공업체 ‘질로우’의 애론 테라자스 선임 연구원은 “기준금리 인상 속도가 빨라지고 인상폭이 커질수록 향후 2년래 부동산 시장이 어려움에 직면할 수 있다”고 분석했다.

▶변동금리 재융자 문의 급증= 한인 융자업계는 금리상승에 따라 더욱 바빠진 분위기다. 연내 기준금리가 한차례 더 인상될 것으로 예상되는 만큼 이자율이 더 오르기 전에 집을 사거나 재융자를 받으려는 고객들이 늘어나는 추세다. GBC 모기지 렌딩의 표정원 담당자는 “고객에 따라 다르겠지만 현재 30년 고정모기지가 4.875% 정도다. 계속 오르는 추세로 12월 전에 5%를 넘을 것”으로 예상했다. 이처럼 모기지 금리 5%대 진입이 예상되면서 집을 구입하려는 실수요자들의 문의가 더욱 늘고 있다. 그는 “인근 은행에서 크레딧이 없어 40%를 다운하고 5년 고정 후 변동하는 5/1ARM 융자를 받은 한인들이 재융자를 문의하는 사례가 늘고 있다”면서 “기준금리 인상으로 융자업계는 당분간 더 바쁠 것 같다”고 말했다. 또다른 금융권 관계자도 “이자율이 더 오르기 전에 융자를 받고 싶다는 문의가 더 많아질 것 같다”며 “더 오르기 전에 이자율을 고정시켜 놓겠다는 심리가 확산되고 있다”고 전했다.



▶주택시장 ‘미스매치’ 불안= 수급 불균형에 따른 ‘미스매치’(mismatch)도 주택시장의 불안 요인이다. 요즘은 계절적인 요인으로 판매가 줄어드는 시기이지만 가장 큰 거래 감소 요인은 매물 부족 때문이다. 한 한인 부동산 업계 관계자는 “시장이 이상하다. 문의 자체도 많이 줄었고, 매매도 예년에 비해 감소했다”고 말했다. 이 관계자는 이어 “주택을 구입하려는 수요는 분명히 있는데, 원하는 가격대의 집이 없다”고 지적했다. 예를 들어 첫 주택 구입자들이 원하는 가격대가 20만-30만달러대라면, 신규주택 공급은 40만달러 이상 가격대에 집중되고 있다. 한인들이 선호하는 스와니나 커밍 등으로 갈수록 이런 현상이 더욱 심하다.

일부 전문가들은 “실수요자 보다는 투자자나 플리퍼 등이 시장으로 쏠리고 있는 것으로 보인다”고 분석하기도 한다. 다만, 애틀랜타 부동산 시장의 전체적인 트렌드는 여전히 긍정적이다. 리맥스부동산 조지아지부의 존 레이니 부대표는 애틀랜타저널(AJC)과의 인터뷰에서 “높은 인구 증가율 등 애틀랜타의 부동산 시장은 여전히 매력적”이라고 진단했다.

▶주택가격 상승세 둔화= 지난 25일 발표된 S&P 코어로직 케이스-쉴러 지수에 따르면 7월 전국 주택가격지수는 전년대비 6.0% 상승했다. 반면, 애틀랜타는 전국 평균에 미치지 못한 5.8%를 기록했다. 애틀랜타는 지난 4월부터 4개월 연속으로 전국 평균을 밑돌았다. 또 20개 대도시 중 상승률이 하위권인 12위에 머물고 있다. 애틀랜타의 평균 주택가격은 이미 경기침체 이전인 2007년 수준보다 8.1% 높다. 가격 상승세 둔화는 자연히 매매심리를 위축시킨다. 셀러 입장에서는 더 이상 내려서 팔지 않겠다는 심리가, 바이어 입장에서는 더 떨어질 것이라는 관망 심리가 발동하고 있는 것. 한 부동산 전문인은 “집을 팔려고 가격을 내려보다가 다시 리스팅을 빼는 셀러들이 있다”면서 “시장의 불안정한 모습 때문에 기다려보자는 심리가 강해지는 것 같다”고 전했다.


권순우 기자



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