[부동산 칼럼]“주택 차압 막을 수 있다”

케빈 리/브로커

부동산 시장 침체가 지속됨에 따라 모기지 체납으로 어려움을 겪는 한인 주택 소유주자가 계속 늘어나면서 밤잠을 설치고 불안한 나날을 보내는 이들이 늘어나고 있다. 특히 부동산 가격 상승세가 꺾이면서 시세 차익을 노리고 무리하게 집을 구입했거나 주택 담보 대출을 받아 비즈니스에 투자했다 낭패를 보는 한인들도 많다.

모기지 체납에 따른 주택 압류 피해를 최소화할 수 있는 방안을 보면 융자 회사와 융자 조정 협상을 통해 월 융자 납부 금액을 하향 조정하고, 더 나아가서 이미 연체한 불입금을 탕감 받거나 연기 시킬 수도 있다. 융자 회사에게 있어서 차압은 마지막 선택이기 때문에 융자 회사는 가능한 주택 소유주들의 융자 조정 협상 요청에 우호적인 자세다.

융자를 조정하는 방법은 여러 가지가 있다. 가장 흔한 방법은 이자 하향 조절이다. 이 방법은 변동 금리 융자로 주택을 구입한 후 융자 금리가 시장 금리보다 지나치게 높을 경우 사용 유용한 방법이다.

두 번째 방법은 상환해야 할 융자 원 금의 조정이다. 이 방법은 집 소유주가 상환해야 하는 융자 상환액의 원금이 소유한 주택의 시장 매매 가격 보다 놀을 경우 적용 된다.

세 번째 방법은 융자 납부 기간 연장이다. 예를 들어 20년 남은 융자를 30년 융자로 조정함으로써 월 융자 상환을 줄이는 방법이다. 융자 조정 협상 절차는 긴 시간이 소유되는 까다롭고 어려운 절차이다. 융자 회사들은 주택 소유주로부터 개인 재정에 관련된 서류, 세금 보고서, 은행 재정 내역서 등을 요구한다. 따라서 융자 조정 협상 전문가의 도움이 각종 서류들을 준비하고 작성하는데 매우 중요하다.

융자 조정 협상 절차에 소유되는 기간은 한 달에서 두 달 가량 된다. 협상이 진행 되는 동안 차압 절차는 임시 보류 또는 유예된다. 모기지 은행과 융자 조정 협상이 어려우면 숏세일을 통해서 차압을 피할 수 있다.

차압 위기에 처한 주택을 구입할 수 있는 방법은 주택 소유주가 얼마만큼 적극성을 갖느냐와 어떤 전문 업체를 선정하느냐에 달려 있다. 모기지 은행과 협상 하기 위해서는 전문 지식과 함께 주택 소유주와 모기지 은행의 이해 관계를 조정해 윈-윈(Win-Win) 전략을 써야 하기 때문이다. 차압 절차가 진행될 경우 모기지 은행은 추가 비용을 부담해야 하고 주택 소유주는 크레딧 등에 악영향을 미치기 때문에 숏세일과 같은 방식을 통해 서로 타협점을 찾을 수 있다.

숏세일은 부동산 경기가 불황일 때 은행의 허락을 받아 주택을 은행 융자 액보다 싸게 파는 것을 말한다. 이때 주택 소유주는 경제적 비용을 최소화하고 비즈니스 등에 피해를 보지 않도록 신중한 결정을 해야 한다.

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