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[오문식의 융자 이야기]재융자가 왜 필요할까?

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/09/01 11:11

모기지 재융자에 관해서 상담을 하다 보면 아직도 10년 전 생각이 머리에 굳어버린 분들을 많이 접하게 된다. 그 중 대부분이 이자율이 1.5% 이상 줄지 않으면 재융자의 의미가 없다고 믿는 분들이 많은데 사실 지금 시점에서 재융자를 통해서 1.5% 이상의 이자율을 줄일 수 있는 분들은 거의 없다고 보면 된다.

그런데도 낮은 이자율로 재융자하기를 원하는 분들이 늘어나는 이유는 무엇일까? 오늘은 왜 많은 분이 재융자에 대해서 고정관념을 가졌는지, 그리고 그 생각이 지금 변하는 이유는 무엇인지에 대해서 알아보자.

이자율이 1.5% 이상 줄어야 한다는 것은 옛말
이자율이 1.5% 이상 줄어야 재융자의 의미가 있다는 말은 10년 전 이야기다. 그 당시에는 자고 일어나면 집값이 오르는 상황이어서 사실 집을 구매하고 유지하는 평균 기간이 2년을 넘지 않았다. 만약 재융자를 한다면 2년 안에 재융자에 들어가는 비용을 절감해야 했다.

당시의 이자율은 6% 이상이었다. 지금과 비교한다면 2배 정도의 차이가 난다. 그런데도 집이 없어서 사지 못하는 희귀한 붐이 일어난 시기였다. 다시 생각하면 그 당시 집을 구매하는 사람들은 이자율에 크게 신경을 쓰지 않았다. 지금처럼 0.2%의 이자율 차이에 고민하는 분들은 찾아볼 수 없었다.

재융자의 의미가 없다면 융자신청을 할 수 없다.
2년 전부터 법이 바뀌면서 재융자를 통해서 고객의 이득이 없다면 재융자 신청을 하고 싶어도 할 수 없다. 페이먼트가 줄어서 결과적인 이득이 되거나 현금인출 재융자를 통해서 현금을 융통하거나 융자 기간을 줄여서 페이먼트는 오르지만, 결과적으로는 이자를 적게 지급하는 등의 재융자를 통한 고객의 이득이 없다면 융자신청을 할 수 없다.

이자율 0.5%의 효과는 어느 정도일까?
예를 들어 2년 전에 4% 이자율로 30만 달러를 융자받았다고 가정하자. 2년이 지난 지금 남은 원금 28만 달러에 대해서 3.5% 이자율로 재융자를 한다면 어떤 이득이 발생할까? 일단 매월 175달러의 페이먼트가 줄어들고 약 5,000달러의 비용이 발생한다. 이를 계산하면 2년 5개월이 지나면 원금에 더해서 융자를 받을 수 있고 이자율을 조금 올려서 비용 없이 재융자를 할 수도 있다. 하지만 가능하다면 이자율을 올려서 융자비용을 없애거나 줄이는 것보다 원금을 올리는 것이 더 유리하다.

지금까지 2년 동안 원금을 갚고 이제 28년 남았는데 재융자 후 다시 30년이 된다?

재융자 상담을 하시는 분 중 상당수가 이 질문을 하신다. 일단 재융자는 현재 남아있는 원금을 기준으로 융자를 받기 때문에 지난 2년 동안 지급한 원금에 대해서는 생각하지 않아도 된다. 그리고 위의 계산대로 재융자 후 재융자 전과 같은 페이먼트를 지속해서 낸다면 약 26년이 지나면 모기지 원금을 모두 갚을 수 있다. 이런 질문을 하시는 분들은 융자 기간이 늘어나는 것만 계산을 하고 페이먼트가 줄어드는 것을 별도의 사항이 생각하기 때문이다.

위에서 계산한 바와 같이 결과적으로 2만3600달러를 절약할 수 있다는 것은 재융자를 하지 않고 28년 동안 지급하는 합계와 재융자를 하고 30년 동안 지급하는 합계의 차액이다. 이만큼 확실한 손익계산이 또 무엇이 있겠는가? 항상 모든 면에서 이익이 되어야 한다는 생각보다 종합적으로 어떤 이익이 생기는지 판단하는 것이 좋다.

전화문의: 703-994-7177

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