[마이클 리 칼럼]홈인스펙션

앱스틴 엔 피어스 부동산 리얼터

인터넷에 3000여명의 에이전트들이 공유하는 포럼이 있다. 에이전트들이 정보 교환, 케이스의 토론, 규정 확인들을 나누는 공간이다. 이 포럼에 종종 오르는 토픽이 홈 인스펙션이다. 홈 인스펙션은 주택매매 과정에서 바이어가 주택을 검사하는 과정이다. 박지성 선수가 맨체스터 유나이티드에 입단계약을 합의하면, 제일 먼저 맨유에서 실시하는 것이 박지성 선수의 신체검사이다. 자신들이 합의한 계약을 이행하는데 하자가 없는지를 확인하는 것이다. 만일 신체검사 중에 무릎에 이상이 나타나고, 허리에 부상이 나타나면 계약은 해지될수 있다.

주택매매시 홈 인스펙션도 바이어가 주택을 구입하기 전에, 주택의 공학적 견고함, 환경적 적절함, 그리고 규정 준수 사항을 확인한다. 홈 인스펙션은 망가진 것과 불법 규정 사항들을 수정하는 것을 기본으로 한다. 즉 세탁기가 고장 났다거나, 카운티 규정에는 층계 난간이 고정돼 있어야 하는데 층계 난간이 없다거나 하는 경우에 세탁기의 수리와 층계 난간 설치 등을 요구할수 있다. 그러나 상식적인 홈 인스펙션이 시장의 조건이 바이어 마켓이냐, 셀러마켓이냐에 따라 모습을 달리한다.

바이어 마켓에서는 바이어들이 기본적인 사항들 외에 희망항목들을 추가한다. 냉장고가 낡았으니 새 것으로 교체를 원하고, 히터가 낡았으니 갈아 달라하고, 환풍통로의 청소와 부품을 교체를 요구한다.

셀러 마켓의 경우에는, 현 상태(As-is)로 살테면 사고, 말테면 말라고 통보한다.

부동산 에이전트 포럼에서 가장 많이 토론되는 사항은 “과연 어디까지가 에이전트의 의무인가?” 이다. 에이전트의 최대 책무는 ‘고객의 이익을 위해서 최선을 다한다’이다. 그렇다면 비지니스 윤리를 저버리면서까지 그 책무를 수행해야 하는가 아니면 고객에게 윤리적 제한선을 제시해야 하는가 이다. 셀러의 에이전트들은 윤리적 제한선을 바이어 에이전트가 제시, 지도해 주기를 원한다. 비상식적인 바이어의 요구를 바이어 에이전트가 미리 차단해주기를 바라기 때문이다. 반면에 바이어 에이전트들은 ‘고객에 대한 무조건 충성’을 기치로, 30여개의 홈인스펙션 항목을 셀러에게 가차없이 요청한다.

사실상 홈 인스펙션의 협상도 다른 모든 협상과 같은 결과를 가져온다. 모든 협상의 결과는 항상 아쉬운 쪽이 패배하게 되어있다. 아무리 에이전트가 자신의 고객에게 윤리를 설명하고, 법적 하자를 토론하고, 실제적 이득을 설명해도, 이 계약이 파기되어도 아쉬울 것이 없다면 이길 것이고, 이 계약을 파기 할 수 없다면 질 수밖에 없는 것이다.

결국 홈 인스펙션의 요구 항목의 숫자도, 요구 사항도 아쉬운 쪽에게는 이미 판정이 나있는 것이다.


엡스틴엔 피어스 부동산
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