[오문식의 융자이야기]모기지 프로그램, 많이 알아볼수록 이득

페어웨이에셋 시니어컨설턴트

주택융자의 종류 중에는 일반적으로 알고 있는 것보다 훨씬 더 많은 프로그램이 존재한다. 단, 일반적인 프로그램 이외에는 사용빈도가 낮고, 잘 알려지지 않아 등한시 되는 경우가 많다.

이렇게 일반적이지 않은 프로그램은 그 프로그램이 만들어진 의도가 분명히 있고, 사용하는 고객들이 존재하기 때문에 남아있는 프로그램들이다. 이런 프로그램을 활용하면 생각보다 많은 혜택을 받는 분들이 있다. 모든 상황이 완벽한 경우라면 생각할 필요도 없지만 그렇지 않은 경우에는 한 번쯤 생각 할 수 있겠다.

예를 들어보자. 크레딧 680점에 5% 납부를 하고 30만 달러 집을 구입 할 경우 일반적인 이자율보다 적지 않게 높은 이자율을 받을 수밖에 없다. 여기에 그 집이 콘도인 경우에는 이자율은 더 상승할 수밖에 없다. 위의 경우 오늘 현재의 이자율로 일반 30년 고정 프로그램은 3.875% 정도의 이자율을 받는다. 하지만 ‘Home Possible’이란 프로그램을 적용한다면 3.5%까지 이자율을 낮출 수 있다.

이렇게 같은 경우임에도 불구하고 이자율이 다른 이유는 무엇일까? 위의 예는 크레딧으로 인해서 이자율이 상승하고, 낮은 다운페이먼트로 또 이자율이 상승하고, 콘도이기 때문에 이자율이 상승하는 경우이다. 이렇게 기본 이자율이 덧붙이는 이자율들을 붙이다 보면 생각보다 높은 이자율을 받을 수 밖에 없다.

하지만 ‘Home Possible’이란 프로그램은 이렇게 덧붙여지는 이자율의 한계를 만들어 놓은 프로그램이다. 이 프로그램의 본 의도는 지난 3년 동안 집을 소유하지 않은 구매희망자에게 집을 구매할 수 있게 도와주는 프로그램이다. 크레딧이 낮아서, 다운페이가 낮아서 등의 이유로 집을 구매하기 어려운 고객들을 위한 프로그램이다. 이런 프로그램이 마련되어있는데 이용하지 않을 이유가 없다.

만약 크레딧 점수가 660 미만인 경우 FHA 융자를 활용하는 방법도 좋다. 20% 이상을 다운페이한다면 큰 이득이 없겠지만, 어차피 20% 미만을 다운페이해서 모기지보험에 가입해야 한다면 FHA 융자가 크레딧 점수가 낮은 고객에게는 더 이득일 수 있다. FHA 융자는 몇 가지 단점은 있지만 크레딧 점수가 낮은 분, 또는 수입대비 지출이 많은 분에게 상대적으로 관대하다.

또 다른 경우, 모기지 보험료가 부담된다면 LPMI(Lender Paid Mortgage Insurance) 즉, 은행이 대신 모기지 보험을 내주는 프로그램을 활용하는 것도 방법이다.

물론 이자율의 차이는 적지 않지만 페이먼트는 줄일 수 있다. 한 가지 단점은 LPMI의 경우 일반적으로는 융자금액이 집 시세의 80% 미만이 될 때에는 모기지 보험을 해지할 수 있지만 LPMI의 경우에는 해지할 수 없다는 단점이 있다.

현재 집 가격이 융자금액보다 낮거나 비슷한 경우에는 ‘Open Assess’란 프로그램을 활용해 보는 것도 좋다. 이 프로그램은 한동안 집 가격이 하락을 할 때 생겨난 프로그램이지만 아직도 사용 가능한 프로그램이다. 몇 가지 조건들이 따르지만, 융자금액이 집 시세보다 높아서 재융자를 하지 못하는 분들에게 재융자의 기회를 줄 수 있는 프로그램이다. 현재 이자율이 너무 높지만, 융자금액이 너무 커서 재융자를 못 하고 있다면 활용해 볼 수 있는 프로그램이다.

이 외에도 알려지지 않은 프로그램들은 많이 존재한다. 프로그램이 만들어진 의도와 상관없이 그 프로그램을 사용해서 이득이 될 수 있다면 활용하지 않을 이유가 없다. 따라서 요즘처럼 넘쳐나는 손쉬운 정보를 혼자서 알아보는 것도 좋지만, 전문가를 통해서 혹시 이득이 되는 방법을 찾아보는 것이 현명하겠다.
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