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손님의 이자율에 영향을 주는 요소들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

[LA중앙일보] 기사입력 2019/02/04 11:50

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

최근 이자율이 많이 오른 가운데, 렌더가 손님의 이자율을 어떠한 기준으로 결정하는 지를 알면 손님들의 입장에서는 낮은 이자율을 받는데 많은 도움이 될 것이다. 개별 손님들의 이자율을 결정하는 많은 요인 가운데 가장 기본이 되는 것은 당연히 신용점수이다. 세 개의 신용평가기관의 점수가운데 중간점수를 기준점수로 사용한다. 만약 두 사람이 융자를 신청하면 두 중간점수 중에서 낮은 것을 기준으로 사용한다. 다만 점보융자에서는 두 사람가운데 수입이 많은 사람 것을 사용하기도 한다. 주택융자에서 이자율을 잘 받으려면 신용점수의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 점보융자에서는 더 그러하다. 점보융자가 신용점수에 따른 이자율 변화가 더 많기 때문이다. 하지만 신용점수는 하루아침에 올릴 수 있는 것이 아니기 때문에 미리미리 준비하는 것이 좋다. 집을 사기 수년전부터 신용보고서를 띄어보고 잘못된 기록은 고치고, 점수에 안좋은 영향을 주는 것들은 지워나가야 한다.

특히 집을 사기 임박해서는 신용카드의 밸런스를 낮게 유지하는 것이 좋다. 다음으로 이자율에 영향을 주는 요소는 다운페이먼트 정도이다. 다운페이먼트를 적게 즉 20%이하를 할 경우에는 당연히 렌더의 리스크가 올라가기 때문에 이자율도 올라가고 모기지 보험도 동시에 요구하기 때문에 손님의 부담이 늘어난다. 다운페이먼트를 20%로 하더라도 주택이 콘도이거나, 신용점수가 나쁘거나 할 경우에는 이자율이 더 올라갈 수 있다. 따라서 여러 시나리오를 가지고 융자담당자와 상의하여 최저의 이자율을 제공하는 다운페이먼트금액을 정하면 된다. 다운페이먼트정도와 더불어 이자율에 많은 영향을 주는 요소가 융자금액이다. 많은 손님들은 융자금액이 적을수록 이자율도 낮아진다고 생각하지만 이는 틀린 생각이다. 융자금액이 175,000달러이하와 125,000달러 이하인 경우에는 그 이상보다 이자율이 올라간다.

이자율에 결정적으로 영향을 주는 융자금액은 컨포밍융자 한계액인 453,100달러와 679,650달러이다. 453,100달러까지를 컨포밍융자라고 부르고 453,100달러에서 679,650달러 사이를 까지를 보통 컨포밍하이밸러스라고 불러 컨포밍융자보다는 이자율이 높다. 그리고 보통 679,650달러 이상을 점보융자라고 부른다. 그런데 여기서 한가지 중요한 사항은 453,100에서 679,650사이에 해당 할 경우에도 점보융자로 융자를 받을 수 있다는 것이다. 이것이 중요한 이유는 점보융자의 이자율이 컨포밍융자 특히 컨포밍하이밸런스 융자의 이자율보다는 현저히 낮기 때문이다. 따라서 융자금액이 453,100에서 679,650사이에 해당할 경우에는 반드시 점보융자로 융자를 받는 것이 유리하다. 그리고 경우에 따라서는 융자금액을 올려서 점보융자로 만들어서 융자를 받는 것이 훨씬 이자율 측면에서 유리해질 수 있으므로 융자담당자와 상의해서 결정하면 된다.

이자율에 영향을 주는 또다른 요소는 디스카운트 포인트 (Discount Points)이다. 디스카운트 포인트란 돈을 지불하면 렌더는 이자율을 낮춰주는데, 이때 지불하는 금액을 말한다. 보통 30년 고정융자기준으로 융자금액의 0.5%를 지불하면 이자율은 0.125%가 낮아진다. 예를 들어 400,000달러의 융자금액에 포인트가 없는 경우에 이자율이 4.75%라고 가정하면 이에 대한 월페이먼트는 2,086달러가 된다. 만약에 0.5포인특 즉 2,000달러의 포인트를 지불할 경우 이자율이 4.625%로 내려간다면 월페이먼트는 2,056달러로 줄어들게 된다. 결국 집과 융자자체를 오래동안 보유할 경우에는 포인트를 지불하고 낮은 이자율을 취하는 것이 결과적으로 이롭다.

▶문의: (213)393-6334

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